Zuhanó mutatók, dermedt befektetők

A gazdasági világválság hatására az utóbbi félévben igencsak megcsappant Budapesten a szállodaépítők befektetői kedve. A megkezdett fejlesztések egy részének átadása csúszik, akad beruházás, amelynek kezdését elnapolták. A szállodaipari mutatók zuhanását látva mindez nem is csoda.

'

Jóllehet a válság miatt már 2008 nyara óta romlottak a régió, beleértve Budapest szállodáinak mutatói, a szakértők 2009 tavaszán még nem látták túl pesszimistán az idei évet. Május közepén a korábban tervezettnél 500 szobával nagyobb kapacitásbővülésről, illetve újabb luxushotelek nyitásáról beszéltek például a CB Richard Ellis nemzetközi ingatlanbefektetési tanácsadó cég illetékesei. Kapacitásbővítés valóban történt, luxusszálloda is nyílt, de nem az előzetes elképzeléseknek megfelelően.

Romlanak a mutatók

A hazai, azon belül a budapesti szállodaipar teljesítménye a nemzetközi trendeknek megfelelően már 2008 második fele óta negatív tendenciát mutat, de a 2009-es év első kilenc hónapjának számai még jobban letörhetik a befektetői kedvet.

Meglehet, Európa, sőt világszerte negatív mutatók jellemzik a szállodaipart, az európai átlagot – 7,8 százalékos szobakihasználtságcsökkenés – Kelet-Európa 14,8 százalékos visszaesése jócskán alulmúlja. A kapacitáskihasználtság hazánkban összességében 15,7 százalékos esést produkált. A negatív folyamatokat nem tudta a szállásáfakulcs év közbeni 2%-os csökkentése sem megállítani.

A magyarországi szállodák közül a legroszszabbul a budapestiek jártak. Az STR Global 40 városra kiterjedő elemzése alapján a magyar fővárosban 2009 első kilenc hónapjában 2008 azonos időszakához képest 11,6 százalékpontot zuhanva 53,5 százalékra esett a szállodák átlagos szobafoglaltsága. Ezzel a vizsgált 40 város között az utolsó helyet foglalja el a magyar főváros.

Hasonlóképpen sereghajtó Budapest az egy szobára jutó árbevétel (RevPAR) tekintetében, amely az egy évvel korábbihoz képest 29 százalékos csökkenéssel 37,14 euróra esett. A 69,47 eurós átlagos napi szobaár (ADR) 13,5%- os esést jelent, ezzel fővárosunk a 39. helyen áll. Sovány vigasz ugyanakkor, hogy Prágában a RevPAR-csökkenése a vizsgált időszakban 2%-kal nagyobb volt, 31 százalékos csökkenést mutat. A prágai ADR 2008 azonos időszakához képest szintén nagyobb mértékű csökkenést mutat: a 77,44 eurós napi átlagár 20 százalékos visszaesést jelent. Ez azonban még mindig közel 8 euróval haladja meg a budapesti ADR értékét. A három régiós vetélytárs – Budapest, Prága, Bécs – közül az osztrák főváros áll az első helyen mind a kihasználtság, mind az ADR, illetve a RevPAR terén. Természetesen itt is volt visszaesés, de a bécsi tendenciák jobban igazodnak az átlagos európai mutatókhoz. Némi bizakodásra adhat okot Budapest vonatkozásában, hogy az STR 2010- re a RevPAR 15 százalékos növekedését prognosztizálja.

Óvatosabb hangok

Ilyen környezetben – véli Kovács István, a Szállodaszövetség titkára – természetes reakció a befektetések leállása, a fejlesztések lelassulása, elhúzódása. Tavasszal még biztosra volt vehető a 65 szobásra tervezett Baglioni Hotel & Rácz Thermal Spa 2009. utolsó negyedévi átadása; jelen helyzetben azonban 2010 első féléve előtt nem számolnak ezzel. A szálloda egyébként nem a Baglioni üzemeltetésében fog megnyílni, a tulajdonosok jelenleg is keresik az üzemeltető pótlására a legjobb megoldást. Idén májusban nyitott volna az Úttörő Áruház helyén a spanyol Hotusa Hotel kezelésében álló négycsillagos Eurostars Hotel. Várat magára a Blaha Lujza téri Marriott Courtyard, a Nemzeti Szálloda helyén befejezéséhez közel álló MGallery megnyitása is. A csúszás mögött Kovács meglátása szerint technikai okok is húzódhatnak, csakúgy, mint az a megfontolás, hogy akkor nyissák meg a hotelt, amikor a kereslet ismét növekedésnek indul. Olyan is előfordul, hogy egy hotelprojekt a finanszírozási feltételek romlása miatt halasztódik. Ilyen a Moszkva téren az egykori postapalotában tervezett ötcsillagos szálloda. A korábban megkezdett szállodai beruházások közül viszont az idén megnyílt a Star Inn, a Belvedere Hotel, az Expo Congress Hotel, a Castle Garden Hotel és a President Hotel, és december elején átadták az Opera Gardent is. A most megnyíló házak esetében 2-3 éves döntések valósulnak meg, így ezek a válság hatásaival még nem kalkuláltak – tájékoztat Kovács István. Szerinte a jelenlegi helyzet nyertesei a középkategóriás, kisebb, három- és négycsillagos szállodák lehetnek. Ezek kevésbé tőke- és munkaigényes beruházások, könynyebben túlélik a nehéz időket. A főváros abból a szempontból előnyt élvez a vidékkel szemben, hogy a nemzetközi szállodaláncok Magyarországon elsősorban Budapestben gondolkodnak.

Finanszírozási nehézségek

Mint Hegedűs Attila, a szállodai befektetési tanácsadással is foglalkozó Horwath HTL igazgatója elmondta, a válság előtt a bankok közt mozgó, számos esetben virtuális hitelpénz hirtelen eltűnt, és ami volt is, jelentősen megdrágult, így számos finanszírozási konstrukció olyan mértékben megdrágult, hogy a projektek nem tudták kitermelni. A pénz szerzésének megdrágult módja és az így begyűrűző spirál a befektetői és ezáltal a fejlesztői piacokat is beszűkítette, lelassította. A válság miatt magasabb önrészt várnak el a bankok, magasabb kamatokkal – különösen a forintalapú hitelek esetében – hiteleznek, aminek hatására az előző évek kedvező finanszírozási modelljeivel ellentétben a fejlesztők nem látják azokat a megtérüléseket, mint korábban, ezért elállnak, vagy halasztják fejlesztéseiket – tájékoztat Hegedűs Attila.

Azok a projektek, amelyek esetében az önrészt már elköltötték, és nem volt több szabad készpénz, vagy új befektetőket próbálnak bevonni, vagy lényegesen lelassultak, akár teljesen le is álltak. A válság miatt a bankok igyekeznek a meglévő ügyfélbázist, illetve azok projektjeit kiszolgálni és új projekteket, hacsak nincsenek a megfelelő önrésszel, megtérülési mutatókkal és üzemeltetői garanciákkal (bérlet, pénzügyi garanciák stb.) alátámasztva, nem fogadják be. A törékeny és relatíve túlkínálati piacnak számító Budapestre vonatkozólag elmondható, hogy a szállodák hitel-visszafizetési képességeit nehezítette a válság. A hitelintézetek ugyanakkor készek a meglévő hitelek átütemezésére, a fizetési kondíciók könnyítésére, de megérzésük szerint bármilyen új projekt belépése a jelenlegi piacra a kereslet-kínálati helyzet még nagyobb megbontását eredményezheti. Persze ez nem azt jelenti, hogy teljes mértékben elzárkóznának új projektek finanszírozásától; a tőkeerős projektek továbbra is számíthatnak a hitelintézetekre, de a megszigorodott feltételek figyelembevételével.

Nehézséget jelent a jelenlegi árérzékeny piaci helyzetben – világosít fel Hegedűs Attila –, hogy a banki elvárásoknak megfelelően az üzemeltető bérleti szerződések formájában vállaljon garanciát az üzemeltetésre. Jelenleg azonban az üzemeltetők kevésbé vállalják a kockázatos bérleti díjakat. A gyorsan romló terméknek számító szállodai szoba és a forgalom nehéz előrejelezhetősége miatt a jelentős kockázattal járó fix bérleti díjak helyett a kockázat csökkentése érdekében sok esetben minimum fix és mozgó, teljesítményarányos díjakat kezdenek ajánlani a bérlők. Jellemző, hogy a nagy – főleg nemzetközi – szállodaüzemeltetők nem ajánlanak bérleti konstrukciót, hanem menedzsmentszerződést, amely a kockázatot teljes egészében a fejlesztőre hárítja. A menedzsmentszerződés ugyanakkor magában foglalja az adott lánc márkanevének használatát, a hotel vezetését az üzemeltetéssel és értékesítéssel együtt.

2009-ben megnyílt szállodák Budapesten
Név Kategória Szobaszám Átadás
Palazzo Zichy Hotel 4 80 Február
Belvedere Hotel 4 54 Február
Marmara 4 97 Március
Hotel Castle Garden 4 38 Március
Bristol Hotel 4 49 Május
Actor Hotel 4 54 Július
President 5 110 Augusztus
Star Inn 3 125 Szeptember
Expo 4 170 November
Opera Garden Hotel 4 35 December
Összes szobaszám   812  
 
2010-ben megnyíló szállodák Budapesten
Név Kategória Szobaszám Átadás
Buddha Bar by MM 5 132 késik, 2010. 2. negyedév
Achat Hungária krt 3 135 késik, 2010. 3. negyedév
Baglioni Rac 5 65 késik, 2010. 2. negyedév
Rosslyn Ablon 4 74 2010. 2. negyedév
NY Palace Boscolo bővítés 5 73 2010. április
Marriott Courtyard 4 230 késik, 2010. 2. negyedév
Yasmin 4 214 2010. 3. negyedév
First Site Hotusa 4 176 késik
Continental Zara 4 280 2010. nyár
Hotel Nemzeti (Mgallery) 4 superior 80 késik
Domina, Rákóczi út 4 219 leállt
Összes szobaszám   1 678  
Forrás: Horwath HTL

Hogy alakul a jövő?

A Horwath HTL tájékoztatása szerint jövőre optimális esetben is stagnálás várható a szállodai piacon, a növekedés legkorábban 2011- ben indulhat meg. Hegedűs úgy látja, a felíveléshez szükséges a hatékony és dinamikus marketing. Jóllehet, Budapest érett piacnak számít, ugyanakkor törékenynek is, ahol a helyi és globális „rezdülések” rögtön kifejtik hatásukat, és a piacon az árak hamar leesnek. „Fejlesztés és biztonság szempontjából érett piacról beszélünk, marketing és image szempontjából viszont nem. Sajnos a marketingünk nem adja vissza a desztináció értékeit, nem vagyunk »must see, must visit« desztináció” – teszi hozzá Hegedűs.

A Horwath HTL tapasztalatai szerint a jellemzően banki hitelből vásárló nagybefektetők, illetve a jelentős készpénzzel rendelkező cégek most arra várnak, hogy olcsón tudjanak csőd szélén álló vagy becsődölt szállodákat venni. Eközben a „fejlesztek-eladok-fejlesztek” ritmus szerint gondolkodó fejlesztők nem jutnak újabb forráshoz vagy tőkéhez, amiből fejlesztenének, azaz a kör, még ha időlegesen is, de bezárulni látszik, a piac lelassul – fejti ki Hegedűs.

A válság hatására az építőiparban, illetve a hozzá kapcsolódó beszállítói szektorokban jelentős szabad kapacitások alakultak ki, Akinek jelenleg is jelentős tőkéje van, kihasználva az építőiparban a válság hatására kialakult szabad kapacitásokat olcsóbban tud fejleszteni, így a most induló projektválság végére akár egy felfelé ívelő piacba tud belépni, magasabb profitot realizálva ezáltal.

A Horwath HTL szerint a válság „kitisztíthatja a piacot”, és csak a tőkeerős, konszolidált és reális alapokkal rendelkező fejlesztők maradnak majd talpon, és feltehetően egy sokkal átláthatóbb környezet alakul ki a megfelelő beépített kontrollokkal egyetemben.

Budapest és a régiós vetélytársak szállodai teljesítménye, 2009. január–szeptember

 

Szobakapacitás-
kihasználtság (%)
Változás
09/08 (%)
Napi átlagár
(EUR)
Változás
09/08 (%)
RevPAR
(EUR)
Változás
09/08 (%)
Bécs 64,0 –9,4 95,44 –11,2 61,12 –19,6
Prága 56,6 –13,7 77,44 –20,0 43,80 –31,0
Budapest 53,5 –17,9 69,47 13,5 37,14 29,0
Európa 61,6 –7,8 94,43 –12,3 58,13 –19,2
Forrás: STR Global
'

Művészet és vendéglátás a Káli-medencében

Művészet és vendéglátás a Káli-medencében 

A Káli Art Inn lett 2023-ban az Art is Business Díj Vállalati kategóriájának győztese. Tulajdonosai, a Molnár Júlia–Héjja Róbert házaspár, szívvel-lélekkel elkötelezett amellett, hogy ötvözze a vendéglátást a művészetek szenvedélyes támogatásával. A Káli Art Park kialakításával pedig olyan egyedülálló kiállítóhelyet hoztak létre, ahol a kortárs szobrászművészek bemutathatják és értékesíthetik alkotásaikat.
Hamis hotelértékelések - mit tehetünk a csalók ellen?

Hamis hotelértékelések - mit tehetünk a csalók ellen? 

A tanulmányok szerint a fogyasztók több mint 90%-át befolyásolják az utazástervezésben az online platformokon posztolt értékelések, így nem meglepő, hogy az ágazat nagy harcot vív a hamis értékelésekkel, beleértve az indokolatlan rágalmazást és az érdemtelen túlértékelést egyaránt.
Szállodatörténelmet ír a Hunguest

Szállodatörténelmet ír a Hunguest 

480 teniszpálya területével egyenlő fejlesztést tudhat maga mögött a Hunguest, ami történelmi léptékű, hiszen Magyarországon ilyen volumenű szállodaipari felújítás és szállodaépítés még nem zajlott
Ráborították az asztalt a Bookingra

Ráborították az asztalt a Bookingra 

A beérkezett észrevételek értékelése után immár végleges a Gazdasági Versenyhivatal jelentése a hazai online szálláshely-közvetítési és szálláspiacon elvégzett gyorsított ágazati vizsgálatról. A Booking-botrányként elhíresült ügyben a hatóság több javaslatot is megfogalmazott a magyar fogyasztók és a hazai szállásadók védelme érdekében.
Kiemelkedő vendégforgalom a vidéki fürdővárosokban

Kiemelkedő vendégforgalom a vidéki fürdővárosokban 

A téli időszakban is az egyik legfontosabb turisztikai motiváció az egészségturizmus, amely így Magyarország egyik legjelentősebb, négyévszakos turisztikai terméke. Azon vidéki települések, ahol a gyógy- és élményfürdő mellett magas színvonalú szolgáltatások is várják a vendégeket, ebben az időszakban az átlagosnál nagyobb forgalomra és magasabb foglaltságra számíthatnak.
A 30 milliós gyémántgyűrű rejtélyes eltűnése

A 30 milliós gyémántgyűrű rejtélyes eltűnése 

A párizsi Ritz alkalmazottainak volt néhány izgalmas órája, mire egy porszívózsákból előkerült az ellopottnak hitt ékszer.
Nyáron nyílik a Kimpton Hotels első szállodája Budapesten

Nyáron nyílik a Kimpton Hotels első szállodája Budapesten 

A Kimpton Hotels, az Intercontinental Hotels Group luxus lifestyle márkája, amely világszerte több, mint 80 egységgel rendelkezik. A 2024 nyarán nyíló, Bem téren épülő, dunai panorámás patinás épület szintén ennek az izgalmas boutique brandnek ad majd otthont.
Vendégélmény fokozása az AR segítségével

Vendégélmény fokozása az AR segítségével 

A vendéglátóipar mindig is élen járt az új technológiák bevezetésében a vendégélmény fokozása érdekében. A mobil bejelentkezéstől a személyre szabott szolgáltatásokig a szállodák folyamatosan innovatív módokat keresnek ügyfeleik kielégítésére. Az egyik technológia, amely forradalmasíthatja a vendéglátást, az a kiterjesztett valóság (AR).
Rangos nemzetközi díjat nyert a Hunguest Hotels arculata

Rangos nemzetközi díjat nyert a Hunguest Hotels arculata 

A Hunguest Hotels megújult arculata elnyerte a Német Formatervezési Tanács által alapított German Design Award 2024 díjat a márkaidentitás kategóriában.
A Dorothea Hotel elnyerte az Év Hotelprojektje díjat

A Dorothea Hotel elnyerte az Év Hotelprojektje díjat 

A BDPST Ingatlanfejlesztő egyik projektje, a Dorothea Hotel nyerte a Portfolio Property Awards díjátadóján az Év Hotelprojektje kategóriában járó elismerést kedden Budapesten. Az eseményen az év legkiemelkedőbb hazai teljesítményeit, megoldásait és fejlesztéseit bírálták.

Interjú

Magyar konyha, magas minőségben – a VIRTU étterem séfjével beszélgettünk

Magyar konyha, magas minőségben – a VIRTU étterem séfjével beszélgettünk 

Lendvai Levente az Arany Kaviárból érkezett a MOL torony tetején található VIRTU étterem konyhafőnöki pozíciójába.
„Egy B2B vásárt részesítenénk előnyben, ahol a szakmai tapasztalatcsere venné át a főszerepet”

„Egy B2B vásárt részesítenénk előnyben, ahol a szakmai tapasztalatcsere venné át a főszerepet” 

 Molnár Judittal, a Magyar Utazási Irodák Szövetsége (MUISZ) elnökével beszélgettünk.
Történetek a Várból: végre nem hajtott végrehajtásról, kitiltott turistabuszok behajtásáról

Történetek a Várból: végre nem hajtott végrehajtásról, kitiltott turistabuszok behajtásáról 

Sokak előtt ismert a Ruszwurm Cukrászda tulajdonosa, Szamos Miklós és a Budavári Önkormányzat jelenlegi vezetője, Váradiné Naszályi Márta polgármester között zajló vita. Erről és a turistabuszok ügyéről is beszélgettünk.