Legutóbb arról számoltunk be, hogy az új, New Yorkban tervezett szabályozás életbe léptetésének elkerülésére az Airbnb javaslatot tett a rövidtávon bérbeadásra kínált lakások további szabályozására. A vállalat javaslatai olyanok, amelyeket az egész világon alkalmazni kellene, s amelyeket a HOTREC már többször felvetett. A probléma világszerte egyre sürgetőbb, a budapesti szállodapiac sem kivétel ez alól, s ezen belül is leginkább a középkategóriás szállodákat érinti, melyre a BDO legutóbbi tanulmánya is rámutat.

Az elemzés kifejti, hogy Budapesten a közösségi szálláshelyeken tavaly 2,2 millió vendégéjszakát regisztráltak, míg a szállodákban közel 8 milliós volt ugyanez a szám. A számok tehát azt jelzik, hogy jelentős tényezővel állunk szemben, hisz a piac 20%-a – dinamikusan növekvő arányban – a közösségi portálokon értékesített magánszálláshelyeken realizálódik. Budapesten, az airdna.co adatai alapján közel 4.800 aktív vendéglátót tart nyilván az Airbnb, melyből 1.200 több egységgel is rendelkezik. Ez a szám egyhetede a Párizsban és harmada a Barcelonában működő ilyen létesítményeknek.

A közösségi szálláshelyek térhódítása

A kereslet szerkezetét és a hagyományos szállodai piachoz viszonyított arányát vizsgálva látszik, hogy a klasszikus szabadidős desztinációkban (pl. Lisszabon, Firenze, vagy a fent említett Barcelona és Párizs) a közösségi szálláshely szektor kiválóan teljesít, hiszen azzal, hogy az ún. lakáshotelek esetében akár többtagú családok is költséghatékonyan szállhatnak meg, új piacok megnyitására is alkalmas ez a szolgáltatásforma.. Ezzel szemben az inkább üzleti profilú vagy erősebb üzleti kereslettel rendelkező desztinációkban, mint Frankfurt vagy Bécs, a közösségi szálláshelyek súlya kisebb.

„Budapesten a szabadidős turisták jelentős aránya miatt a közösségi szálláshelyek – elsősorban a középkategóriás hotelek számára komoly konkurenciát jelentenek, vendéget elszipkázva a szállodáktól – és ennek a szállásadók és érdekképviseleti szerveik hangot is adnak, tegyük hozzá jogosan” – mondta el Hegedűs Attila, a BDO Magyarország Hotel és Ingatlan Kft. ügyvezető partnere.

A betiltás nem megfelelő megoldás

Egyes vélemények szerint az Uberhez hasonlóan be kell tiltani, keményen fel kell lépni az ilyen jellegű szolgáltatással szemben – és például New Yorkban a város már intézkedéseket is foganatosított maximalizálva az Airbnb részére kiadható napok (30 nap), illetve az egy kézben koncentrálódó egységek számát. Ezzel nem azt szeretnék elérni, hogy a szolgáltatás eltűnjön a városból, hanem markánsan le lehessen követni a klasszikus közösségi kiadást – ahol a tulajdonos ott lakik és együtt is él vendégeivel. Ezzel szemben ugyanis Budapesten is működnek olyan cégek, amelyek már akár 10-15-nél is több lakást „mozgatnak” és iparszerűen akár komplett lépcsőházakat is üzemeltetni is képesek.

És itt válik el a szolgáltatás közösségi, kiegészítő bevételt termelő lényege és az üzemszerűen működő cégek, profittermelő, közgazdasági értelme. Azaz üzleti értelemben, a kereslet-kínálati mechanizmusok alapján igenis komoly profit rejlik ebben a közösségi szálláshelykiadás üzletágban. Nem véletlen ugyanis, hogy az Accor, miután korábban nem szállt be tulajdonosként az Airbnb-be, 2016 tavaszán közel 150 millió eurót befektetve megvásárolta az angliai eredetű, luxuslakásokat bérbeadó Onefinestay hálózatot. Ez azt jelenti, hogy a közösségi szálláshelykiadásnak – akár középkategóriás, de luxusszinten is van üzleti értéke. Tehát a betiltás, piacról való kiűzetés nem a megfelelő megoldás - olvasható a BDO elemzésében.

Az Airbnb legutóbb azt is javasolta, hogy szigorúan lépjenek fel a több lakást kiadókkal szemben, mivel ez tisztán üzleti tevékenységnek számít. A HOTREC ugyancsak javasolta, hogy a rövidtávú lakáskiadás terén egyértelmű különbséget kell tenni az egy-egy lakást, illetve a több lakást forgalmazók szabályozásában.

Az Airbnb transzparenciát hirdetett

A szállodaláncok felismerték, hogy a Booking.com-mal és társaival szemben nem szélmalomharcot vagy keresztes háborút kell vívni, hanem együtt kell élni és azért dolgozni, hogy az egészséges együttélés szabályai megteremtődjenek. Az Airbnb sikere, a földből kinövő erre szakosodott üzemeltetők, több lakást is működtető cégek ugyanis számos ingatlanfejlesztőt (és befektetőt is) arra ösztönöznek, hogy érdemes ilyen céllal lakást fejleszteni és egy, az üzemeltető által bérbevett konstrukcióra épített üzlettel értékesíteni azokat.

Egyet azonban elfelejtenek: a sikerhez vezető út rögös és egyrészt ahhoz, hogy napi átlagban 50-100 euróért ki lehessen adni ezeket a lakásokat, sokat kell dolgozni és a webes felületen megjelenő árhoz kapcsolódnak a teljesség igénye nélkül például működési, működtetési költségek, jutalékok, idegenforgalmi adó és ÁFA.

Egyes szállodai szereplők a feketézés, adóelkerülés szlogenjét a zászlójukra tűzve támadják a közösségi szolgáltatókat – erre válaszul az Airbnb is transzparenciát hirdetett, számlaadási kötelezettséget ír(t) elő, azaz felkészülten mennek szembe a kritikákkal.

A szállodai szakma arányos feltételeket szeretne

Szakértői és üzemeltetői szemmel viszont van egy felvetés, ami segítheti a hoteleseket, az ingatlanfejlesztőket, valamint a befektetőket is a realitások talajára orientálhatja. Ha verseny van, akkor legyen ez egy tisztességes verseny. Mert úgy úszni olimpiai távot, hogy valakin csak egy áramvonalas, szabadon választott dressz van, míg mások nehézbúvár felszereléssel vágnak neki ugyanannak a távnak minden, csak nem fair.

Azaz, amíg egy hotelben, legyen az 20-50 vagy 100 szobás, rengeteg előírás, műszaki, biztonsági és szolgáltatásbeli hatósági előírásnak kell megfelelni (liftkezelés, riasztó, füstérzékelő, sprinkler/tűzvédelmi rendszer stb.), sőt üzemeltetési szinten is vannak játékszabályok (portaszolgálat, napi takarítás stb.). Ezt összehasonlítva egy belvárosi épület komplett szintjét vagy lépcsőházát üzemeltető cég vagy tulajdonos befektetésével és működésével, már ég és föld a különbség, egyelőre a közösségi szállásszolgáltató javára. Míg ugyanis egy középkategóriás hotelben az egy szobára (!) jutó kivitelezési költség a 18-25 millió forintot is kiteszi, két szállodai szoba árából már egy tisztességes méretű, minőségi szinten berendezett lakást is meg lehet vásárolni. Míg azonban egy szoba önmagában még nem hotel, egy lakás, vagy több viszont már forgalomképes, már befektetési oldalon árelőnyt jelenthet a lakások ilyen piacon való forgatása.

Az alapkérdés viszont az, ha az adott közösségi lakást a szállodai szoba előírásainak megfelelő berendezéssel — tűz és hőálló függönyök, speciális szőnyegezés és burkolatok, és a fent említett sprinkler rendszer — kellene felszerelni, vajon az ár, amin a vendégeknek kiadják, ugyanannyi lenne-e, mint most? Azaz megfogalmazható a kérdés – a szállodai szakma nem betiltást kér-e, hanem csak annyit, hogy a mérce legyen ugyanolyan és a fair play szellemében mehessen a küzdelem a vendégért. Mert ugye úszni is akkor jó, ha a feltételek, ha nem is azonosak, de legalább arányosak — foglalja össze elemzésében a BDO Magyarország Hotel és Ingatlan Kft.

A fentiekből látható, hogy a jelenlegi problémák nem csupán az eltérő követelmény- és szabályrendszerből, hanem a bekeftetés és üzemeltetés költségei közötti jelentős különbözetből is adódnak.