„Sajnos benne van a levegőben egy csődhullám” – fogalmazott kérdésünkre borúlátóan Hegedűs Attila, a szállodaberuházási tanácsadással foglalkozó Horwath Htl igazgatója. Hegedűs úgy látja: a turisztikai ágazat válságát a szállodaipar sem úszhatta meg. Ugyanakkor a piac tisztulása is várható a nem piackonform vagy életképtelen beruházások csődbemenetelétől. A Horwath HTL szerint csődveszély nemcsak azokban a szállodákban jelentkezik, ahol a bevételeket felemésztik a működési költségek, hanem több olyan háznál is, amelyek 2005–2006 környékén nyitottak. Ezek jelentős részénél 2008-at követően indultak a komoly banki törlesztések.

Hova jutottunk?

Mire régiós lemaradását behozva a hazai szállodai kínálat kibővült, beütött a Magyarország turizmusát igen mélyen érintő válság. A bővülés különösen a négy- és ötcsillagos kínálatot érintette. Ugyanakkor a 47 186 szobában a belföldi vendégéjszakák száma 2009-ben 8,1, míg a külföldieké 9,3 százalékkal esett vissza 2008-hoz képest. Különösen Budapest szenvedett el jelentős visszaesést: a fővárosban az országos átlagot meghaladó 11%-os csökkenés volt tapasztalható.

A foglaltság a régiós vetélytársakét a válságig is alulmúló 48,5%-ról 43 százalékra csökkent. Az egy szobára jutó bevétel (RevPAR) 11,6%-os esés mellett 6423 forint volt. Sovány vigasz, hogy egy bázispontos növekedés mellett a bruttó átlagár 14 944 forintot tett ki.

2009-ben a megnövelt wellnesskapacitás foglaltsága és a RevPAR az országos átlagot is alulmúlta. Előbbi 40,8%-ot, míg utóbbi 5 159 forintot tett ki.

A válság során derült ki, hogy a „szállodai kínálatfejlesztés szerkezete és intenzitása nem minden esetben volt helyes és minden szempontból átgondolt” – fogalmaz árnyaltan a Magyar Szállodaszövetség egy márciusban kelt, a szállodaipar gondjaira gyógyírt kereső tanulmánya. Az összefoglaló szerint „az újonnan létrejött kapacitások fenntartható, jövedelmező működtetése jelenünkben nem mindenhol látszik biztosítottnak.” Utóbbi igaz a főváros 19,2%-os, minőségi, valamint a vidéki wellness-szállodák 14,3%-os kapacitásbővítésére.

Az utóbbi idők szállodafejlesztéseit sok esetben nem előzték meg átfogó tanulmányok – tájékoztatott Kovács István, a szállodaszövetség titkára. Számos ház van, amely inkább épült ingatlanfejlesztési szándékkal, mint hogy a turizmust fellendítse – teszi hozzá Kovács. Ezt alátámasztja Hegedűs Attila is, aki korábban lapunknak nyilatkozva (TT 2010/1–2. Vidéki szállodafejlesztések 2010- ben) elmondta: a budapesti szállodai ingatlanok jelentős része eleve úgy épül, hogy menekülési útként lakásokat vagy irodaházat lehessen kialakítani bennük. Ugyanakkor a vidéki szállodák kapacitásuktól függetlenül szállodának épültek, így csak abban lehet bízni, hogy egy csődöt követően egy másik tulajdonosnak vonzó feladat lesz feléleszteni a szállodát és újra beindítani – tájékoztatott Hegedűs Attila.

„Baj van, baj”

Baj tehát van – ismerte el dr. Erdei János is, az MSZSZ elnöke a szövetség egy korábbi sajtótájékoztatóján. A bajt tetézi, hogy a magyar szállodaipar ma mintegy 500 milliárdos hitelállományt nyög, amelynek túlnyomó része svájcifrank- vagy euróalapú hitel. Ha a foglaltság rövid időn belül nem indul jelentős növekedésnek, bizony nehéz helyzetbe kerülhet számos szálloda. A foglaltság persze nem minden, ha a kevesebb vendég megkaparintásáért a több szálloda saját magát nehéz helyzetbe hozó árversenybe kezd. Kovács István úgy véli: a helyzet 2010 második felére kezdhet el javulni. Ugyanakkor a kereskedelmi bankok sem érdekeltek a már érvényes finanszírozási szerződéssel rendelkező projektek bedőlésében – mondta el lapunknak Király György, a Hypo Alpe Adria Bank munkatársa. Király hozzátette: a bankok, elkerülendő a projektek bedőlését, készek támogatást adni, a tőketörlesztés egy-két éves halasztását jelentő tőkemoratóriumot nyújtani vagy a futamidőt meghosszabbítani. Nem jönne jól egyik banknak sem, ha egy fizetésképtelenség miatt lefoglalt szállodában nekik kellene a menedzsmentet felállítaniuk. bank a hitelét törleszteni nem képes szálloda élére bankbiztost jelöl ki, értesüléseink szerint az egyik neves vidéki wellnesshotel esetében is ez történt. Az ő feladata a szálloda működésének zavartalan biztosítása, a törlesztőrészlet-fizetés garantálása.

A Bika és az oroszok

Az utóbbi idők talán legnagyobb figyelmet kapó szállodai csődje a Cívis Zrt. által üzemeltetett debreceni Aranybika szálloda bedőlése volt. A Hajós Alfréd tervezte patinás hotel tavaly november 27-én kezdeményezett maga ellen csődeljárást. A vendégeket a csőd környékén kifizetetlen villanyszámlák miatt sötétben hagyó Cívis Zrt. maga is még a sötétben tapogatózik. A cégnek a negyedik csődegyezségi tárgyalást követően sem sikerült vevőt találni a házra.

A Cívis Zrt., valamint az orosz érdekeltségű Glenroy Technologies Kft. közötti tárgyalások eddig amiatt nem vezettek eredményre, mert az eladó nem fogadta el, hogy a vevő vételárelőleg formájában helyezze letétbe a vételár első részletét. A Cívis Zrt. azt foglaló formájában szerette volna megkapni, amelyet a vevő az eladó pénzügyi helyzetére tekintettel nem hagyott jóvá.

A vevő eddig sikertelenül próbált részesedést szerezni a Cívis Zrt.-ben, hogy a hitelezőkkel a társaság résztulajdonosaként próbáljon tárgyalni.

Az oroszok birtokon belülre kerülése esetén, készek lettek volna a hitelezőkkel megállapodni, illetve kifizetni a dolgozók elmaradt munkabérét is. Ez azonban még várat magára: az oroszok elálltak a vásárlás lehetőségétől.

Kovács István meglátása szerint a szálloda csődjéhez hozzájárultak az Aranybika sorra elmaradt fejlesztései, miközben a város szállodai kínálata mind minőségében, mind mennyiségében jelentős fejlődésen ment át. Utóbbi két tényt Hupuczi László, a Cívis Zrt. elnök-vezérigazgatója sem vitatta korábban az MTI kérdésére válaszolva, jóllehet, Hupuczi túlkínálatról beszélt. Marad viszont a megválaszolatlan kérdés: miért nem tudta Debrecen legrégebbi szállodájának vezetése történetéből adódó helyzeti előnyét kihasználva megállítani a 2006 óta folyamatosan csökkenő vendéglétszámot?

Sokcsillagos álmok, vevőre várva

Nem végleges a tavaly december óta csődeljárás alatt álló Pólus Palace bezárása, mivel a hírek szerint hamarosan új tulajdonoshoz kerül a hotel. A Pólus Péter és a fejlesztésbe 2,5 milliárd forinttal beszálló Magyar Fejlesztési Bank tulajdonában lévő szálló 2009 végéig 1,7 milliárd forintos tartozást halmozott fel. Nem lesz egyszerű dolga az új tulajdonosnak: a felszámolás elkerülése érdekében a CIB Bankkal kötendő megállapodás értelmében az új tulajdonosnak 5,6 millió eurót kell kifizetnie két héten belül.

A siófoki Casa Perla egyik napról a másikra bezárta kapuit, és szélnek eresztette dolgozóit. A korábbi tulajdonos Casa Hotels Kft. tetemes tartozása miatt felszámolás alá került. A ház a csődeljárást lefolytató felszámolóhoz került, várhatóan június 30-ig zárva tart. A több szakember által is rizikósnak ítélt beruházásról Kovács István úgy tartja: az alapvetően szezonális desztinációnak számító településen merész vállalkozás egész évben nyitva tartó hotelt rossz helyre építeni.

Törleszthetetlen adósságai miatt kényszerült bezárni kapuit április elején a zalaegerszegi Balaton Hotel is. Pedig információk szerint a zalai megyeszékhelyen még a négycsillagos wellness-szálloda kapacitásait figyelembe véve sem volt elegendő a férőhelyek száma. Az állítólag rendre telt házzal működő hotel nem csupán a bankhitel törlesztésével maradt el, de jelentős tartozásai voltak a vízműveknek, illetve az áramszolgáltatónak is.

A zalaszentlászlói Óperenciás Családi Hotel sem működhet túl hatékonyan, ha a honlapján a legutóbbi frissítés 2009-es, illetve ha az elérhetőségeit már fel sem tüntetik. Ennél bővebbet az állítólag csődbe ment szállodáról megtudni nem sikerült. Esztergomban január 18-án zárta be kapuit az Oktáv Továbbképző Zrt. hasonló nevű, 150 ágyas szállodája. A cég illetékese elmondta, hogy értesüléseik szerint az új tulajdonos Komárom-Esztergom Megyei Önkormányzat a jövőben diákszállodává kívánja átalakítani az ingatlant.

Mindeközben Esztergomban 2010 júliusa helyett csupán a következő tél végére adhatják csak át a szerkezetkész Mária Valéria szállodát. Szintén a Prímás-szigeten épül a Hotel Aqua Palace is, de a háromcsillagos szállodát a tervezett február végi időpontban nem nyitották meg.

A 2010 januári bezárást követő rövid szünet és üzemeltetőváltás után a kalocsai székhelyű Dimmobilien Kft. üzemeltetésében nyílt újra a Wellness Hotel Kalocsa. Simigh Dóra, a szálloda igazgatója elmondta: egyelőre nem panaszkodnak, de két-három hónapig is eltarthat, mire helyreáll a vendégforgalom. Ennek érdekében a szálloda erőteljes marketingkampányt folytat. A Soltvadkert Vidéke Takarékszövetkezet tulajdonában álló szálloda vendégeinek 90%-a belföldről érkezik. Némileg beárnyékolhatja a szálloda nyereséges működését, hogy a belföldi vendégek 70 százaléka a jelenleg még megadóztatni tervezett üdülési csekkel fizet. Biztatónak ítéli ugyanakkor Simigh Dóra, hogy már a jövő évre nem egy csoportos ajánlatkérést kaptak.

A tarcali Andrássy Kúria élére felszámolóbiztos került március elején. A 2008 májusában 2,5 milliárd forintból épült, négycsillagos szállodát üzemeltető Andrássy Kúria Szálloda és Vendéglátó-ipari Kft. (AK) ellen mintegy 2 milliárdos hitelezői követelés érkezett be eddig, amelynek legnagyobb része, 1,15 milliárd, banki követelés. A szálloda építéséhez az Európai Unió 126,37 millió forinttal járult hozzá, amely abban az esetben nem visszafizetendő, ha a szálloda működőképes marad, tulajdonosváltás esetén a megegyezés az állam döntési hatásköre.

Az Andrássy Kúria vezetősége később megerősítette, hogy az AK valóban felszámolás alatt áll, helyét az Andrássy Hotel Kft. vette át, az üzemelés folyamatos. A 2,7 milliárdért értékesíteni tervezett házon az üzemeltető tájékoztatása szerint „csupán” 1,5 milliárdos követelés van. A szakmai mutatószámai a hazai átlagot felülmúlják. Ennek ellentmond, hogy a felszámolást végző Vectagilis Zrt. szerint a hotel nem hozza a várt eredményeket. Elgondolkodtató viszont, hogy az AK által kiadott március eleji közlemény szerint Varga Jenő felszámolónak a hotel üzemeltetési, árbevételi és költségadatai, foglaltsági mutatói nem állnak rendelkezésére.

Mit lehet itt tenni?

Hogy a fenti problémák esetén a befektetőknek érdemes-e tanácsadóhoz fordulniuk, Hegedűs Attila elmondta: ez a szálloda profiljától függ. Eltérőek az érdekek egy tulajdonos által és egy szakosodott üzemeltető által működtetett szálloda esetében. Nemegyszer a bankok fordulnak a tanácsadóhoz, hogy a tulajdonosnak kommunikálják a gondokat, vagy birtokon belülre kerülve a tulajdonossal együttműködésben keresik a kiutat.

Fontos lehet a jövőbeni megalapozatlan fejlesztések megakadályozása a szállodaszövetségnek. Az MSZSZ úgy kívánja ezentúl elejét venni a sikertelenséggel fenyegető fejlesztéseknek, hogy folyamatos szakmai konzultációt folytat a bankokkal, akik az MSZSZ szerint a válság miatti szigorúságukban átestek a ló másik oldalára. Kovács István reméli, hogy a szállodaszövetséget a jövőben a befektetők nem csupán piaci, hanem szakmai információkért is felkeresik.