A VLK Cresa piacelemzést és előrejelzést készített a magyar hotelpiacról, melynek legfontosabb megállapítása, hogy szárnyal a szektor: folyamatosan épülnek az új szállodák, de a már működő hotelek iránt is élénk a vevői kereslet. 2019-ben 8 budapesti és 3 vidéki szállodában közel 1000 új szállodai szoba nyitott meg, és a kínálatbővülés mellett is növekedett a foglaltság, bár minimálisan: Budapesten 0,2%-ot 76,2%-ra, országosan pedig 61,2%-ról 61,7%-ra a megelőző évhez képest. Tavaly a budapesti 4*-os szállodák egy szobára jutó árbevétele nőtt a leggyorsabban: a 13,6 %-os emelkedés meg is magyarázza, hogy a folyamatban lévő hotelfejlesztések 46%-a is ebben a kategóriában zajlik. A fejlesztőket az sem riasztotta el, hogy az építési költségek – ugyanolyan műszaki tartalom mellett – 40-50%-kal emelkedtek az elmúlt két-három évben, ami egy 4*-os szálloda esetén azt jelenti, hogy 1600-1800 euró/m2-ről 2200-2400 euró/m2-re ugrott a kivitelezési költség. A piaci boom további bizonyítéka, hogy jelentős adás-vételek is történtek tavaly: volt olyan 4*-os hotel, amely 230.000 euró/szoba áron kelt el – állítja Takács Péter, a VLK Cresa szakértője.

Jelenleg az eladni szándékozók kivárnak, további áremelkedésre számítanak. Az optimizmus részben indokolt, hiszen Magyarország jó befektetési célpont továbbra is, mivel a cseh és lengyel piacok már túl drágának számítanak és a hotelek teljesítménye stabilan javul. Profit- és ezzel árfelhajtó hatású lehet nálunk az ÁFA-csökkentés is, illetve megjelentek a hotelbefektetésekre specializálódott befektetési alapok, amelyek nem csupán pénzügyi befektetésként vesznek szállodákat, hanem szakmai tudással, nemzetközi tapasztalattal, márkaszinergiákkal, átépítési, újrapozícionálási programokkal tervezik elérni a hozzáadott értéket – állítja a szakértő, aki azonban arra is figyelmeztet, hogy a vevőknek oda kell figyelni a megtérülésre. Takács Péter szerint a 230.000 euró/szoba ár például csak a 100 szobánál nagyobb, 4*-os szállodák esetében lehet reális, hiszen ebben az esetben - az irodapiachoz hasonlóan bérleti díj alapú hozammegközelítéssel, 5%- os hozammal számolva - havi nagyjából 950 euró bérleti díjat kell kitermelnie egy szobának, ami csak megfelelő elhelyezkedés és méretgazdaságosság mellett érhető el.

Kapacitáshiány az építőiparban és a koronavírus hatása

A piaci kilátásokat beárnyékolja az ingatlanárak növekedése: minden, legalább 5000 m2 hasznos területű szállodaépület kialakítására alkalmas, jó elhelyezkedésű telek iránt sorban állnak a vevők. Jelenleg az árakat a telekhányad határozza meg (a felszín feletti hasznos épület-négyzetméterre jutó telekár), ezek Budapesten nagyon változóak: az 5. kerületben akár 2500 euró/m2 is lehet egy hotelberuházásra alkalmas telekhányad, a 6. kerületben ez 1500-2000 euró/m2, a 7. kerületben pedig már „csak” 1000-1500 euró/m2, attól függően, hogy az épület, telek rendelkezik-e építési engedéllyel és hány szobás szálloda megvalósítása lehetséges. A hotelfejlesztéseket sem kerülik el az építőipar általános problémái: a szakemberhiány, a kapacitáshiány miatt csúszhatnak, vagy akár el is maradhatnak beruházások. Egyes vidéki városokban pedig az európai autóipar bizonytalanságai gyűrűznek be a helyi szállodapiacra.

Ám kétségkívül a legjelentősebb kockázati tényező a koronavírus turizmusra gyakorolt hatása. Tavaly Kína már a tizedik helyre jött fel a küldőországok listáján, az onnan érkező turisták száma 6,9%-kal, (kb. 439.000 vendégéjszaka, ennek nagyjából háromnegyede Budapesten realizálódik) nőtt a megelőző évhez képest, és a magyar turisztikai piac további nagy növekedést várt idén a közvetlen légijáratoknak is köszönhetően. Ám a koronavírus miatt ez a trend megfordulhat – állítja Takács Péter, aki nemzetközi elemzésekre hivatkozva 25-30% közötti visszaesést vár a kínai turizmusban.

Takács Péter becslése szerint az egy szobára eső nyereség átlagosan 3-5%-kal nőhet 2020-ban. Ebben szerepet játszik az ÁFA-csökkentés pozitív hatása, illetve az, hogy a gyengülő forint némileg ellensúlyozza a forintalapú bérköltségek emelkedését. Ez azt is jelenti, hogy a nemzetközi szállodaláncok és befektetési alapok továbbra is élénken érdeklődnek a magyar piac iránt, és minden budapesti üzemeltető-keresési projektre komoly hazai és nemzetközi érdeklődés várható. Vidéken többnyire a már a fővárosban jelen lévő nemzetközi márkák keresnek aktívan új lehetőségeket, de a gazdaságfejlesztési programok és a vidéki turisztikai attrakciófejlesztések további üzemeltetői és befektetői érdeklődést generálhatnak. Takács Péter szerint a befektetési alapok körében a legnépszerűbbek a bérleti konstrukciók lesznek, ahol helyi vagy regionális, független szakmai partner üzemelteti a szállodát, de valamelyik nemzetközi márka alatt, annak előírásai alapján.

„A beruházók megoszlanak a bérleti vagy management konstrukciók között: a konzervatívabb fejlesztők bérleti konstrukciót keresnek a fix cash flow miatt, a magasabb kockázatot vállaló beruházók az üzemeltetési szerződéseket preferálják. A befektetők hasonlóan oszlanak meg: az intézményi, befektetési alap típusú vevők a bérleti konstrukciós hoteltermékeket preferálják, a magánbefektetők és a magasabb kockázatot keresők a management konstrukciót keresik” – állítja Takács Péter, aki szerint a hosszútávú bérleti szerződéses belvárosi hotelek adásvételei 5-5,5% hozam körüli áron cserélnek gazdát, emiatt a management szerződéses hoteltulajdonsok is ezt a hozamot várják el az exitnél, de a vevők inkább 6-6,5%-os hozamszinten vennének ilyen hoteleket.