hirdetés
hirdetés

Szakértői vélemények a szállodai csődökről

Erőtlen piac és könnyelmű hitelezési gyakorlat

Némileg javított az első hat hónap gyászos hazai turisztikai eredményein a júliusi vendégforgalom, azonban édeskevés volt ahhoz, hogy a szállodaiparban kibontakozó csődhullámot megakadályozza. Az alacsony forgalom, a gyenge forint és a gazdálkodási problémák egyaránt hozzájárultak ahhoz, hogy tucatnyi szálloda került az utóbbi időben a fejlesztést eredetileg finanszírozó bank kezére, néhány ház ajtajára pedig lakat került.

hirdetés

A Magyarországon még újnak számító helyzetet turisztikai szakértők, illetve egy érintett bank megszólaltatásával igyekszünk értelmezni. Először azonban nézzük, milyen forgalmi adatokat produkáltak a hazai szállodák idén. A Központi Statisztikai Hivatal közreadta az idei év első nyolc hónapjának kereskedelmi szállásstatisztikáit. Ebben az időszakban az egy évvel korábbihoz viszonyítva a kereskedelmi szálláshelyeken a vendégek száma 1%-kal magasabb, a vendégéjszakák száma lényegében változatlan volt, a belföldi forgalom tovább csökkent, míg a külföldi forgalom – elsősorban Budapesten és környékén, valamint a Nyugat-Dunántúlon erősödött.

2010. január–júliusban 1 millió 842 ezer külföldi vendég 5 millió 138 ezer vendégéjszakát töltött el a kereskedelmi szálláshelyeken; a vendégek és a vendégéjszakák száma egyaránt emelkedett: 6, illetve 2%-kal az előző év azonos időszakához képest. A magasabb kategóriákban (öt-, négycsillagos egységek) jelentős növekedést jelentettek a szálláshelyek, a vendégek száma egyötödével, a vendégéjszakák száma 12–18%-kal bővült. Az alacsonyabb kategóriákban (három-, kettő-, egycsillagos egységek) 133 ezerrel kevesebb éjszakát töltöttek el külföldiek az előző év azonos időszakihoz viszonyítva Január–júliusban a szállodák szobakihasználtsága átlagosan 43%-os volt (2 százalékponttal magasabb, mint 2009 azonos időszakában), ezen belül az ötcsillagos szállodák működtek a legmagasabb szobakihasználtsági aránnyal (57%), a négycsillagos házak 48%-os foglaltságot értek el. A gyógyszállodák szobáinak igénybevétele is átlagon felüli volt (54%). A magasabb igényeket kielégítő, saját magukat kastélyszállodaként azonosító házak az átlagosnál alacsonyabb kihasználtsággal működtek az első hét hónapban (28%).

A szálláshelyek összes árbevétele – stagnáló vendégforgalom mellett – az előző évihez hasonlóan alakult. A kereskedelmi szálláshelyek 2010. január–júliusban összesen 126 milliárd forint bruttó árbevételt értek el, ezen belül a szállásdíjbevétel 69 milliárd forint volt. A magas külföldivendég-forgalmi részesedés miatt nem lehet figyelmen kívül hagyni, hogy a forint az euróhoz képest az első hét hónapban kb. 5%-kal volt erősebb, mint egy évvel korábban. A májusban elkezdődött kedvező folyamatok júliusban is folytatódtak az ötcsillagos kategóriában, a 60% fölötti foglaltság a REVPAR-mutató 6%-os emelkedését eredményezte. Az összes bevétel – a szálláshely-szolgáltatás fogyasztóiár-indexének 1%-os emelkedése mellett – folyó áron az előző év azonos időszakihoz hasonló volt. A kiadott szállodai szobák bruttó átlagára 13 902, az egy kiadható szállodai szobára jutó árbevétel (bruttó REVPAR) 5938 forint volt. Budapesten a három–öt csillagos kategóriákban a szobák átlagára 8800 és 29 400, az egy kiadható szobára jutó árbevétel 3600 és 18 200 forint körül alakult (ami körülbelül 32–108, illetve 13–67 eurónak felel meg). Az európai összehasonlításban is alacsony szállodai átlagárak 9%-os mérséklődése is hozzájárult mind a szállásdíjbevételek visszaeséséhez.

Kevés volt önerő

A szállásdíj-bevételek tavalyelőtt ősszel kezdődött visszaesése érthető módon vezethetett el oda, hogy több szálloda tulajdonosa nem tudta törleszteni hiteleit, ennél fogva a szálloda vagy bezárt vagy a hitelező bank kezére jutott.

A helyzettel kapcsolatban több szakértői vélemény is napvilágot látott a közelmúltban. Galla Gábor, a Tourconsult Kft. ügyvezető igazgatója úgy véli, számos szállodát érinthet egy csődhullám. Az elmúlt három-négy évben megnyitott szállodáknak mind jelentős anyagi nehezségekkel kell megküzdeniük a 20-25 százalékkal csökkenő bevétel miatt. A bevételt apasztotta a válság miatt elmaradó vendégek megnyerésére kialakult árverseny.

De hozzájárult mindehhez a gyenge forint miatti euró alapú hitelek törlesztőrészleteinek megemelkedése is, csakúgy, mint a sok esetben a szakmai hozzá nem értés és a piaci bevezetés rövidsége. A kevés - 15-20 százalékos - önerővel, olcsó hitelből, túlfinanszírozva felépült szállodák kiutat a tulajdonos más üzleteiből származó tőkebevonással taláhatnak. Ha addig a tulajdonos tönkre nem megy. Ez pedig előfordulhat, mert mint Galla mondja: az elfogadott szállodaipari nézet szerint egy hotelt hosszú távon csak a harmadik tulajdonosa képes működtetni, mert az az első, aki felépítette, csődbe megy, a második a finanszírozó bank, amelyik minél előbb igyekszik megszabadulni a számára kellemetlen tehertől, majd a harmadikként megjelenő új befektető, profi üzemeltetővel képes kihozni a maximumot a jutányosan megszerzett szállodából.

Megoldás a kongresszusi turizmus

Köves Tamás, a Meeting Budapest Rendezvényszervező Kft. ügyvezető igazgatója sarkosabban fogalmaz és némiképp más megvilágításba helyezte a problémát egy, a szerkesztőségünkhöz eljuttatott nyílt levélben. Ebben Köves Tamás úgy véli: a tehetségtelen turisztikai vezetés is okolható a hazai szállodaiparban várható csődullámért. Köves szerint megoldás lehet a kongresszusi turizmus, melynek fejlesztése szavak és ígéretek formájában évek óta zajlik, a tettek azonban rendre elmaradnak. Az volt Maresz elnök reagálásában így szól: „Stratégiákban, szólamokban mindig ott szerepelt a fontos célkitűzések és prioritások között a kongresszusi turizmus, de a végrehajtás szintjén egyre lejjebb jutottunk.” Köves Tamás csalódottságának ad hangot amiatt, hogy hazánkban a mai napig nincs „egy több ezer főt befogadó nemzetközi mércével is elfogadható, kongresszusi központ.” Egy 5.000 fős kongresszusi központ felépítésével az átadástól számított 3 éven belül 100 – 150.000 új vendégéjszakával növekedne a szállodafoglaltság, mely a nyitástól számított 5 – 6 év után, ha megfelelően működő Kongresszusi Iroda is csatlakozik a marketing munkához akár 200 – 250.000 vendégéjszaka is lehet” – ismertette Köves.

Túlzottan optimista üzleti tervek

Molnár László, az Econoconsult ügyvezetője úgy látja, hogy a pénzügyi válság megrázó és elhúzódó társadalmi- gazdasági hatása, a piac beszűkülése, az árérzékenység növekedése nehéz helyzetbe hozta a szállodaipart, ugyanakkor a fejlesztési tanácsadással foglalkozók számára már a szállodafejlesztési hullám idején is nyilvánvaló volt, hogy a szállodák egy része nehezen fog túlélni esetleges krízishelyzeteket. A problémák ugyanis az előkészítési fázisban keletkeztek: túlzottan optimista ( érzékenységvizsgálat és kockázatelemzés nélkül) üzleti tervek születtek, amelyekben a foglaltsági tervszámok már a nyitás évében is jóval meghaladták a reálisan várható mutatókat.

Jellemzően hiányzott a kínálatfejlesztés megfelelő piaci alátámasztása, átgondolt, megalapozott fejlesztési koncepció, szakmai program. A fentiek ellenére a finanszírozás alacsony önerő mellett irreális mértékű banki hitellel valósult meg, és a banki kockázatelemzés során sem merültek fel aggályok Ennek megfelelően ezek a házak alacsonyabb hatékonysággal működtek, gyengébb minőségű szolgáltatást nyújtottak, amely a kritikus időszakokban érzékelhető leértékelődést eredményezett. A szakmai előkészítés feladat, hogy komplex megalapozó vizsgálattal, elemzéssel optimalizálja a projektet a szakterületet jól ismerő szállodafejlesztési tanácsadó bevonásával. Megkockáztatjuk azonban, több szálloda nem valósult volna ez esetben.

A helyzet megoldásában is meghatározó szerepet játszhatnak a szakértő tanácsadók- akár megvalósult beruházások működtetésének racionalizálásáról, akár új szállodaprojektek létrehozásáról van szó. A kiút a tematizálás, piacképesség, minőség és üzleti fenntarthatóság elveinek érvényesítése, a marketingaktivitások hatékonnyá tétele. Ugyancsak helyre kell állítani a finanszírozás normáinak alkalmazását is és bízunk abban, hogy a támogatási rendszer is a fenntarthatóság elveit érvényesíti.

Jellegtelenség és az együttműködés hiánya

Puczkó László, a Xellum kft. ügyvezetője, a Turisztikai Tanácsadók Szövetségének elnöke szerint nem jól tervezett, nem jól vezetett és piacra vitt szállodák épültek az elmúlt években. Számos projektnek nem lett volna szabad átmennie sem a tanácsadói, sem pedig a finanszírozói elemzések szűrőin, illetve az OP-k bírálati procedúráin. A házak többsége jellegtelen (ebbe beleértve akár a wellness-, gyógyházakat is). Nincsenek tematizált házak és együttműködések. A vonzerő és versenyképes desztináció nélkül a sikerük korlátozott. A pályázati rendszerek egyedi projektekben és nem desztinációban és termékekben gondolkodnak, ez pedig nem segíti az egyedi szállodafejlesztéseket. Rendkívül alacsony az egy desztináción/településen belüli szállodák közötti együttműködési készség és hajlandóság: mindenki maga akar sikeres lenni – ez pedig nem lehetséges, de ezt nem értik meg. Nem szakmai befektető tulajdonosok korlátozzák a házak mozgásterét (pl. a napi működést segítő és ingyenesen adatokkal ellátó Magyar Hotel Monitorban sem engedik a részvételt). A munkaerő megfelelő színvonala, különösen vidéken, nehezen biztosítható, még akkor sem, ha tucatnyi intézmény képez turizmus-szálloda-vendéglátás szakos hallgatókat.

Nem szabad leállni minden fejlesztéssel

Gomola Marius,a Horwath HTL ügyvezetője arra emlékeztetett, hogy 2008 szeptemberében, a gazdasági válság kitörésekor, a hivatalos statisztikai adatok szerint Budapesten hozzávetőlegesen 16.100 szállodai szobát regisztráltak. Ebben az időben, a fővárosban még közel 100, különböző előkészítési szakaszban lévő szállodaprojekttel (hozzávetőlegesen 12.000 addicionális szobával) lehetett számolni. A projekt dömpinget elsősorban a válságot megelőző időszakban könnyen megszerezhető, rendkívül kedvező feltételekkel igénybe vehető banki finanszírozás eredményezte, amely a tőkedús finanszírozási környezet eredménye volt.

2010 szeptemberére a regisztrált szállodai szobák száma a fővárosban 17.400-ra emelkedett, amely nagy részben még a válság kitörésekor vagy az előtt elindított szállodaprojektek befejezésének köszönhető. Az, hogy a teljes szállodai szobakapacitás a vizsgált időszakban „mindössze” hozzávetőlegesen 1.300 kulcsegységgel bővült, alapvetően az alacsonyabb kategóriájú (azaz 1-2-3-csillagos) szállodai szobakapacitás jelentős (közel 800 szobás) csökkenésével is magyarázható. Természetesen a legnagyobb mértékben (2.000 szobaegységgel) a négycsillagos kategória szobakapacitása emelkedett.

Jelenleg a 2010. év végéig átadásra kerülő szállodaprojekteken felül, ténylegesen építési vagy legalább megvalósítás közeli szakaszban „mindössze” 10-15 db projekt (kb. 800-1.000 új szobával) van a fővárosban, várhatóan 2011-2013. közötti megnyitással.

A válság hatására megszigorított banki finanszírozási feltételek ellenére, a folyamatban lévő szállodaprojekteken felül számos szállodafejlesztési elképzelés van. Ezeknek egy része az elmúlt két évben befagyasztott (korai előkészítési fázisban lévő) projektek, más részük pedig az irodapiac látványos visszaesése miatt ismét a szállodafejlesztések felé forduló fejlesztői elképzeléseknek köszönhető.

A szállodafejlesztési kedvnek jelenleg elsősorban a legtöbb bank által elvárt, minimálisan 40-50%-os önerő arány szab gátat. A bankok már a szállodafinanszírozás szó hallatán is negatívan állnak a különböző szállodaprojektekhez, amelynek legfőbb oka a korábban túlfinanszírozott szállodák elmúlt 2 évben felhalmozódott adósságállománya, a refinanszírozási nehézségek, valamint az általánosságban megzuhant szállodapiaci kereslet.

Pedig az elmúlt 2 évben átadott szállodák közül is számos olyan akad, amelyik megfelelő előkészítést követően, jó koncepció és professzionális üzemeltetés mellett az egyébként kedvezőtlen piaci körülményekhez képest is relatíve megfelelően teljesíti adósságszolgálatait. Tehát a lényeg elsősorban az abszolút ideális helyszínen, a jó koncepción, az egyediségen, a helyes pozicionáláson (esetleg niche terméken), és nem utolsó sorban a megfelelő szakmai alapokon nyugvó előkészítésen áll.

Elmondhatjuk, hogy jelenleg a bankok az általuk finanszírozott, de adósságszolgálatukat nem rendben teljesítő szállodákkal szemben soha nem látott türelemmel vannak, és általában a lehető legtovább kivárnak azok átvételével. Ennek a helyzetnek a legfőbb okai a következők:

- az irodai és egyéb kereskedelmi ingatlanokkal ellentétben egy szálloda sokkal több, mint beton és malter. Az utóbbi olyan vagyontárgy, amely 24 órás felügyeletet igényel, magas élőmunka és speciális üzemeltetői tapasztalat függő, működő szervezet, folyamatos nyitvatartású vállalkozás;

- mivel egy bank alapvetően az exit lehetőségeket veszi figyelembe az ingatlanfejlesztések finanszírozása során, ezért a jelenlegi, sőt az elmúlt 20 év alacsony számú szállodaeladásai sem biztosítanak jó piaci kilátásokat a szállodát átvevő vagy tulajdonló bank számára; 

- a bankoknak értelem szerűen nincs szállodaüzemeltetési tapasztalatuk és megfelelő személyzetük az átveendő szálloda működtetését illetően;

- a bank tulajdonába kerülő, rosszul teljesítő szálloda működtetéséhez szükséges forgótőkét is a banknak kell megfinanszíroznia.

Noha a korábban szállodafejlesztéseket is finanszírozó bankok jelenleg sorra söprik le az újabb szállodafinanszírozási igényeket az asztalukról, több olyan fejlesztési koncepció is van, amelyet érdemes lenne megfontolni, hiszen esetenként nem tömegtermékről van szó, hanem a piaci réseket kitölteni igyekvő projektekről, amelyeknek zöme legkorábban 2013-2015 között léphet egy vélhetően már újra növekvő keresletű piacra. Ennek természetesen előfeltétele egy azonnali, drasztikus eredmények célkitűzését felvállaló turisztikai vezetés, a különböző érdekek egybehangolásának, a szükséges infrastrukturális beruházások megvalósítása mellett elkötelezett, továbbá versenyszemléletű tudatos értékesítés-központú szakmai döntéshozó és végrehajtó rendszer életre keltése.

A jövőben a jól megválogatott projektek finanszírozásával a bankok újra alacsonyabb kockázatú és nyereséges befektetéseket finanszírozhatnak, amelyek hátterében természetesen már magasabb önerővel rendelkező és tőkeerősebb befektetők állnak.

hirdetés

Címkék

Olvasói vélemény: 0,0 / 10
Értékelés:
A cikk értékeléséhez, kérjük először jelentkezzen be!
Ha hozzá kíván szólni, jelentkezzen be!
 
hirdetés
hirdetés

Találkozzunk a Facebookon!

Kiadónk társoldalai