A befektetők és a magyar szállodapiac

Andrea Sartori, a KPMG tanácsadó munkatársa arra a kérdésre kereste a választ, hogy kínál-e vonzó befektetési lehetőségeket a magyar szállodapiac. Nagy érdeklődés kísérte az előadást, nem véletlenül, hiszen egyfolytában arról hallunk, hogy a túlzott kapacitásbővülés miatt folyamatosan esik a fővárosi szállodák forgalma.

A kapacitásbővülés a szakértő szerint is drámai volt 1997 és 2002 között. A szállodai szobák száma a háromcsillagos kategóriában 38%-kal, a négycsillagosoknál 48%-kal, az ötcsillagosoknál pedig 61%-kal nőtt ez idő alatt. A vendégéjszakaszám ezzel párhuzamosan a háromcsillagosoknál 30%-kal, a négycsillagosoknál 31%-kal, az ötcsillagosoknál pedig 46%-kal nőtt az elmúlt öt év alatt. A forgalomnövekedés azonban nem tudott lépést tartani a kínálat bővülésével. Az összehasonlításból kiderül, hogy míg a háromcsillagos kategóriában csupán 8%-os az eltérés a kínálat és a kereslet bővülése között, addig a négycsillagosoknál már 17%, az ötcsillagosoknál pedig 15% a különbség. Ennek köszönhetően mindhárom kategóriában enyhe visszaesés volt tapasztalható az elmúlt időszak során a kihasználtság terén.

Sartori annak is utánanézett, hogyan változott a szállodakapacitás országosan. 1997 és 2002 között az ötcsillagos szállodai szobák száma az országban ezerhétszázról közel háromezerre emelkedett, ami 65%-os növekedést jelent. A négycsillagos kategóriában 74%-os kapacitásbővülés történt (5500-ról 9600- ra), míg a háromcsillagosoknál csupán 17%-os volt a bővülés (15 200-ról 17 900-ra). Ha megnézzük a vendégéjszaka-szám bővülését is, azt tapasztaljuk, hogy az ötcsillagosoknál 48%-os volt a kereslet növekedése, a négycsillagosoknál 57%-os, és a háromcsillagosoknál is elérte a 28%-ot. Ezekből az adatokból azt a következtetést vonta le a szakértő, hogy míg a négy- és ötcsillagos kategóriában országos szinten is jobban bővült a kínálat, mint a kereslet, addig a háromcsillagosoknál a kereslet erősebben nőtt, mint a kínálat. Ennek megfelelően az átlagos foglaltság, az átlagos bruttó szobaárbevétel és az egy kiadható szobára eső bevétel (REVPAR) mind nőtt a vidéki szállodák esetében, különösen jelentős mértékben a háromcsillagosok esetében, ezzel szemben a fővárosi házak a bruttó szobaárbevétel csökkenését voltak kénytelenek elkönyvelni mindhárom szállodai kategóriában. A szakértő azonban a tisztánlátás kedvéért ehhez hozzátette, hogy a forint árfolyamváltozása is befolyásolta ezeknek az adatoknak az alalkulását.

A magyar helyzet megértéséhez ugyanakkor érdemes elvégezni egy nemzetközi összehasonlítást is. Sartori a budapesti szállodapiac két legfőbb régiós versenytársát, Prágát és Bécset is górcső alá vette. Első ránézésére szembetűnő, hogy míg az ötcsillagos házak száma mindhárom városban közel azonos (10, 14, 11), addig a négy- és ötcsillagosok esetében sokkal több szálloda működik Prágában és Bécsben is. Ha azonban a férőhely-kapacitásokat is figyelembe vesszük, némileg árnyaltabbá válik a kép. Az ötcsillagos kategóriában például Budapesten 5800 ágyat találunk, ezzel szemben Bécsben alig 4000 ágy áll rendelkezésre. Prágában ezzel szemben 6800 a férőhelyek száma. A négycsillagosoknál Bécs veri a mezőnyt 20 ezer ággyal (Prága 13,7 ezer, Budapest 11,5 ezer), a háromcsillagosoknál Budapest áll az élen 12 800 ággyal, Bécsben 10 100, Prágában pedig 7500 ágy található ebben a kategóriában.

A 3-5 csillagos szállodai szobák értékét összehasonlítva arra jutunk, hogy Bécsben és Budapesten ez az érték valamivel 160 euró felett alakul, ezzel szemben Prágában eléri a 200 eurót. Érdemes azonban tudni, hogy európai átlagban ez az érték 220–230 euró között alakul, míg a földrész vezető nagyvárosaiban (London, Párizs, Milánó) ez az érték 4–500 euró között mozog. A végső értékelés szerint Budapest ugyanolyan jól teljesít, mint Bécs, de kétségtelenül rosszabbul, mint Prága.

Hogy mi következik mindebből? Sartori tanácsadó szerint középtávon (3-5 év) a budapesti szállodai piac újra nagyon vonzóvá válik, érdemes lesz nemzetközi márkákhoz tartozó háromcsillagos szállodákat nyitni a magyar fővárosban, vidéken is lehetőség nyílik új fejlesztésekre, különös tekintettel üdülőkomplexumokra. A szakember arra is felhívta a figyelmet, hogy a magyar főváros messze nem használja ki fürdővárosi adottságait, pedig ez lehet az az igazi vonzerő, amellyel megkülönböztetheti magát két, egyébként hasonló kaliberű versenytársától.