Az elmúlt két évben érezhetően nő mind a kiutazó-, mind a belföldi turizmus volumene és a szektor által generált bevételek is De amíg sokan kezdenek fellélegezni a nehéz időszakot követően, mások épp most adják el a tulajdonukban lévő hotelt, panziót. Pécsett neves, háromcsillagos szállodát árulnak, Zamárdiban 290 millió forintért kínálnak eladásra egy 22 079 négyzetméteren lévő, hagyományőrző üdülőfalut, amely a hirdetés szerint profitábilis. Zalakaroson „mélyen áron alul, telekárban, sürgősen eladó” egy 18 000 négyzetméteres telken fekvő, háromcsillagos szállodakomplexum 399 millió forintért. Budapesten is akad bőven eladósorban lévő szálloda: a Gellérthegyen egy háromcsillagos, 500 négyzetméteres hotelt árulnak, a Puskás Ferenc Stadionnál pedig egy csupán három éve nyílt, 4242 négyzetméteres, négycsillagos business- és konferenciaszállodát kínálnak 1 milliárd 300 ezer forintért.

A JELENSÉG HÁTTERE

Hegedűs Attila, a BDO Magyarország Hotel és Ingatlan Szolgáltató Kft. ügyvezető igazgatója elmondta, hogy bár a múlt évi statisztikai adatok szerint a turizmus végre fellendülőben van, a működésiköltség- struktúrák nem javultak látványosan: lehet, hogy nő a forgalom és nem csökken a költés, azonban – főként, ha svájci frankos hitel van a szállodán – ez még mindig nem elég. Kevés olyan hotel van, amely biztonsággal fizeti a hitelét, netán már kifutóban van a tartozása. Mivel azonban a turizmus hazánkban láthatóan növekszik, most érdemes piacra vinni a profit- képes szállodákat a magasabb eladási ár reményében. Emellett azonban a piacon – bár a hirdetések és az ajánlatok ezt nem tükrözik – feltételezhető, hogy több szálloda kényszerből került eladósorba. Egy zuhanóban lévő piacon nem könnyű profittal értékesíteni egy vendéglátóegységet. Az ügyvezető igazgató azt is elmondta, hogy a szállodák három fő ok miatt lehetnek eladási kényszerben. Egyrészt a hotel állhat felszámolás alatt – ekkor a tulajdonosnak el kell fogadnia, hogy nagy eséllyel veszteséggel tud csak kiszállni az üzletből –, esetleg családi üzemeltetés esetén nincs, aki tovább működtesse a szállodát, vagy eleve rossz a koncepció és egyáltalán nem nyereséges a hotel. A bankok által lefoglalt ingatlanok száma egyelőre láthatóan nem csökken, csaknem száz szálloda van banki kézben felszámolás vagy fizetésképtelenség miatt. Jó példa erre az egri Saliris Resort Spa & Konferencia Hotel, amely a Magyar Fejlesztési Bank tulajdonában van, vagy a legnagyobb szállodatulajdonosként is jelen lévő CIB Bank – azonban a bankok nem arra jöttek létre, hogy ingatlantulajdonosok legyenek. Természetesen ők is folytatják az üzemeltetést, amíg el nem kel a szálloda, de valószínűleg csak veszteséggel fogják tudni eladni azt, hiszen feltételezhetően sokkal több rajta a hitel, mint amennyiért jelenleg árulják. Egy bezárt, lelakatolt szálloda értéke pedig a nullával egyenlő, és kevésbé attraktív, mint egy működő egység.

ATTÓL FÜGG...

Hegedűs Attila szerint egy működő szálloda esetében az eladási ár szempontjából a legfontosabb, hogy milyen a forgalma, ebből ugyanis következtetni lehet a megtérülési időre. Szintén befolyásolja a vételárat, hogy mennyibe kerülne az adott szállodát újonnan felépíteni, illetve hogy milyenek a valós telekárak a környéken.Szintén fontos tényező, hogy a szállodát fel kell-e újítani, illetve ki kell-e egészíteni extra szolgáltatásokkal a megszólítható célcsoport elérése, esetleg áremelés érdekében. A felújításra szánt összeget a tárgyalás során általában levonják a vételárból. Az ügyvezető igazgató szerint mielőtt egy szállodát eladásra kínálnak, érdemes lenne minden esetben egy olyan szakemberrel konzultálni a megfelelő ár kialakítása érdekében, aki ismeri az aktuális ingatlanértékeket, tud gondolkodni a befektetők fejével, illetve a szállodai szakmában is jártas – sajnos ezt sokan nem teszik meg, és irreálisan magas áron kínálják ingatlanjukat. Hiába hirdeti meg ugyanis valaki a szállodáját telekáron, ha az nem hoz semmi hasznot, akkor nem valószínű, hogy el fog kelni, és csak félrevezeti a piacot – ráadásul saját magát is hamis illúziókba ringathat- ja. Azt is tudomásul kell venni, ha valami – például egy rossz koncepció miatt – egyszerűen nem működik. Minden egészséges piac ugyanis folyamatosan tisztul: vannak kilépők és belépők, nemcsak nálunk, kül- földön is. Előfordul, hogy egy ingatlan eléri az életciklusának azt a szakaszát, amikor már nem érdemes felújítani, ezt pedig egy megfelelő szakember fel tudja mérni.

SIKERES ÜZLETEK

Sok egység – nemcsak szálloda és panzió, hanem étterem is – áll régóta eladósorban, ugyanis a potenciális vevők inkább a bevezetett termékek iránt érdeklődnek, elhelyezkedés szempontjából pedig egyértelműen a budapesti ingatlanok a legnépszerűbbek, továbbá a fürdővárosokban található szállodák. A fővárosi ingatlanok esetében lehet a leginkább külföldi befektetői érdeklődésre is számítani. Az utóbbi pár év legnagyobb tranzakciói között szerepel például a 2011 végén eladott Four Seasons és az InterContinental Budapest, illetve a 2012 közepén értékesített Le Meridien is. Előbbi két szálloda összesen több mint 100 millió euró értékben kelt el. A Le Meridient a dubai Al Habtoor Csoport vásárolta meg, a Four Seasonsre pedig Omán szultánságának vagyonkezelője csapott le. És bár sokan túlárazzák eladósorban lévő szálláshelyüket, biztató tény a piacra nézve, hogy az utóbbi egy évben értesüléseink szerint Budapesten legalább két, ötven szoba alatti szállodát árprémiumban sikerült eladni. Nyugat-Magyarországon már osztrák belépők is vannak, sőt a határok mentén szerbek, horvátok és szlovákok is szívesen vesznek vendéglátóegységet, szállodát. Persze a vidéki szállodai és vendéglátószektorban a magyar befektetők köre lehet a reális vásárlói réteg, és botorság volna elvárni, hogy tömegével jelenjenek meg dúsgazdag külföldiek. Egy komolyabb szálloda esetén a vásárlási folyamat akár egy-másfél évig is elhúzódhat: jellemző, hogy a befektetők csak a pénzügyi, működési, munkaügyi és jogi átvilágítás után szokták a teljes vételárat kifizetni az eladónak