A Magyar Szállodák és Éttermek Szövetsége (MSZÉSZ) 2015 után 2016-ban is elemezte a turisztikai célú, rövidtávú lakáskiadás terjedését, hatását elsősorban Budapesten. Az MSZÉSZ szerint a Budapesten gyorsan terjedő lakáskiadás plusz forgalmat generál a fővárosi turizmusban működő kkv-k számára, de annak újraszabályozása szükséges – olvasható a szövetség részletes tanulmányában, melyben a rövidtávú lakáskiadás jelenlegi helyzetét elemzi statisztikákkal alátámasztva, nemzetközi példákat is bemutatva. A tanulmányban a szállodaszövetség számos, a szabályozásra kiterjedő javaslatot is megfogalmaz.
Óriási ütemben növekszik a kiadó szobák száma
Míg a magánlakásokban bérbeadásra kínált szobák száma 2010-15 között Budapesten 317%-kal, ugyanebben az időszakban az ezekben regisztrált összes vendégéjszaka 640%-kal, a külföldi vendégéjszaka 740%-kal nőtt. Ugyanebben az időszakban a fővárosban a szállodai szobák száma 5,2%-kal, az összes vendégéjszaka száma 42,4%-kal, a külföldi vendégéjszakák száma csupán 44,7%-kal nőtt. Míg 2010-ben a magánlakásokban regisztrált külföldi vendégéjszakák a szállodákban regisztráltaknak 2,7%-át, 2015-ben már 15,5%-át tették ki.
A KSH adatai szerint országos szinten 2010-15 között az ún. „üzleti célú egyéb”, azaz bérbeadásra regisztrált magánlakások száma 38.307-ről 37.253-ra - tehát 2,8%-kal - csökkent, ezzel szemben Budapesten 1.492-ről 4.047-re nőtt. 2016 nyarán az AirBnB-n 5.000 felett, a Booking.com-on több mint 2.000 lakás szerepelt a fővárosban.
Nemzetközi összehasonlításban Budapesten magas a főleg turisták számára bérbeadásra kerülő magánlakások száma. Míg fővárosunkban körülbelül 5000, addig Bécsben 4000 körül van az Airbnb-n kínált lakások száma, miközben Bécsben a szállodákban és panziókban levő szobakapacitás 70%-kal, a külföldi vendégéjszakák száma 51%-kal volt több, mint Budapesten 2015-ben.
"Fapados turisták" és lakáshotelek
A bérbeadásra kínált magánlakások számának gyors ütemű növekedésének egyik fontos előzménye a Malév csődje: a nemzeti légitársaság helyét a „fapados légitársaságok” vették át, ez pedig elősegítette a kevesebbet költő külföldi – főleg brit – vendégkör átlagot meghaladó dinamikus bővülését. Ez – vitathatatlan gazdasági haszna mellett – hozzájárult Budapest, mint olcsó desztináció imázsának kialakulásához.
A nemzetközileg tapasztaltakhoz hasonlóan a lakástulajdonosok már Budapesten sem csak egy-egy szobát kínálnak bérbeadásra, hanem teljes lakásokat. Ezzel párhuzamosan megjelentek a hazai és külföldi befektetők is, akik kifejezetten bérbeadás céljából vásárolnak lakásokat a külföldiek által kedvelt – VI., VII., - kerületekben. Mindez hozzájárult ahhoz, hogy a Király utca és a Gozsdu udvar környékén a már korábban létrejött „romkocsmák” száma tovább nőtt, számos új vendéglátó üzlet nyílt meg, kialakult, és tovább terjeszkedik a bulinegyed. A bérbeadásra kínált lakások egy része regisztráció nélkül – adófizetés elkerülésével – jelenik meg az azokat forgalmazó portálokon.
A bulinegyedben megszaporodott az olyan ún. „lakáshotelek” száma, mikor vállalkozók lakástulajdonosoktól hosszú távra bérbe vesznek lakásokat, melyeket szállodaszerűen üzemeltetnek, visznek piacra, miközben nem kell megfelelniük a szállodákra előírt szigorú tűzvédelmi, biztonsági, vagyonvédelmi, megközelíthetőségi, stb. követelményeknek. Ilyen „lakáshotelekben” esetenként 50-100 lakás is található. Ezzel együtt növekszik a több lakást bérbeadók száma is, ezek pedig az ingatlanárak, a lakbérek gyors növekedését okozzák.
Mivel a lakások fentiek szerinti bérbeadása – maga az üzemeltetés – sokkal kevesebbe kerül, mint a hatósági, minőségi követelménynek, adózási előírásnak megfelelni köteles szállodák működtetése, ezért előbbiek sokkal alacsonyabb árakon jelennek meg a piacon – sokszor a szállodákkal azonos foglalási portálokon –, ezért negatívan hatnak a hotelek üzletmenetére, árszínvonalára.
Tarol az Airbnb
Az Európai Bizottság 2016-ban készült tanulmánya szerint a magánlakások nemzetközi piacán az alábbi grafikonon láthatók a meghatározó szereplők. Közöttük a 2008-ban alapított Airbnb növekedett a leggyorsabban, amely 2010-ben 45 ezer, 2015-ben közel 16 millió vendéget fogadott. Piaci dominanciáját, túlsúlyát mutatja, hogy az Airbnb honlapján 2.160 ezer, a Wimdu-n 300 ezer, a 9flats kínálatában 200 ezer, a Gloveler esetében csak 40 ezer lakás/szoba szerepelt a múlt évben. Az Airbnb Magyarországon – Budapesten – is a domináns szereplő a magánlakások bérbeadásának piacán.
Nemzetközi példák a lakások rövidtávon történő bérbeadására
Franciaország
A „digitális - ún. Lemaire-törvényben” – amelyről várhatóan 2016 őszén szavaz a francia törvényhozás – fogják szabályozni ezt a tevékenységet. Eszerint lakások rövid távú bérbeadása engedélyhez kötött. A lakásokat forgalmazó online platformok kötelesek feltüntetni az egyes lakások engedélyének számát. Az online portálok kötelessége, hogy egyértelműen tájékoztatást adjanak a szerződéses felek – a lakás bérbe adója és bérbe vevője – jogairól, kötelezettségeiről, az adózásról. Egy lakást rövid távon bérbe adni évente maximum 120 napig lehet. A portálok kötelesek nyilvántartani, hogy egy-egy lakást hány napra adtak bérbe az év során, s erről az önkormányzatot tájékoztatniuk kell annak kérésére. A törvényben előírtakat ellenőrizni fogják, szigorúan büntetik annak megszegőit.
Berlin
A német fővárosban 2016-ban – a 2015-ben már az Airbnb portálon kb. 15.000 -re emelkedett rövidtávon bérbeadásra kerülő lakások száma miatt emelkedő lakbérek okozta problémák következtében – olyan szabályozást vezettek be, ami gyakorlatilag megtiltja, hogy teljes lakások szerepeljenek az online portálok kínálatában. Ez annyit jelent, hogy kizárólag a tulajdonos által lakott lakásban levő szobák adhatók ki.
New York
A városi önkormányzat egy olyan szabályozást készül bevezetni, amely megtiltja, hogy lakásokat 30 napnál rövidebb időre – tehát rövidtávon – adjanak bérbe, hogy ilyen lakásajánlatok megjelenjenek az online platformok kínálatában. A szabályozás megsértőit első alkalommal 1.000 amerikai dollár, harmadik alkalommal 7.000 dollár büntetés megfizetésére kötelezik.
San Francisco
A 2016 nyarán bevezetésre kerülő új városi szabályozás szerint kizárólag engedéllyel rendelkező lakások szerepeltethetők az online platformok kínálatában, melyeknek a regisztrációs számot is fel kell tüntetniük. A szabályozás megszegőit akár napi 1.000 dollár büntetéssel sújthatják.
Los Angeles, New Orleans
Los Angelesben is engedélyhez kötik a rövidtávú lakáskiadást, s a lakásokat forgalmazó portáloknak előírták, hogy azok rendszeresen adatokat szolgáltassanak a lakások tulajdonosairól, bérbeadóiról, az azokban realizált vendégéjszakák számáról, bevételeiről. New Orleans-ban a városban 2016 áprilisában rendezett jazz fesztivál – melyen kb. 20.000 fő foglalt szállás az Airbnb-n keresztül magánlakásokban – hívta fel a városvezetés figyelmét, hogy az eddigieknél nagyobb figyelmet kell fordítania erre a tevékenységre. Emiatt olyan szabályozás előkészítésén dolgoznak, amely engedélyhez köti a rövidtávú lakáskiadást. Ebben többek között előírnák, hogy a lakásokban tűzoltókészüléket kell elhelyezni, a lakásokat füst- és szénmonoxid-érzékelővel kell felszerelni, menekülésjelző táblákat kell azokban elhelyezni.
Barcelona
A városi turisztikai hivatalnak kell bejelenteni – a városi szabályozás szerint – a rövidtávon bérbe adni kívánt lakásokat, az engedélyezi ezt a tevékenységet. A lakásokat forgalmazó portálok felelősek azért, hogy kizárólag engedéllyel rendelkező lakásokat szerepeltessenek kínálatukban. Eddig alkalmanként 30.000 euró büntetéssel sújtották a portálokat, ha engedély nélküli lakások is voltak a honlapjukon. A büntetés mértékét maximum 600.000 euróra emelték 2016-ban.
Japán
Egyes japán városokban – pl. Kiotóban – a becslések szerint a rövidtávon bérbeadásra kerülő magánlakások 90%-a engedély nélkül végzi ezt a tevékenységet. Az Airbnb-n jelenleg kb. 20.000 lakás szerepelt Japánból, melyekben több mint 500.000 vendéget fogadtak 2014-ben. Egy 2016 nyarán tervezett állami szabályozás szerint évente 180 napban korlátoznák a magánlakások rövidtávú bérbeadását. A Japán Szállodaszövetség évi 30 napban határozná meg ezt a korlátot.
A Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének részletes elemzése a cikk alatti "Letölthető fájlok" menüpontból vagy ide kattintva érhető el.
| Az MSZÉSZ javaslatai a rövidtávú lakáskiadásra vonatkozóan |
|
1. A jelenlegi szabályozás felülvizsgálata szükséges. Azt fogyasztóvédelmi, a vendégek biztonsága szempontjából fontos kritériumokkal – tűz, vagyonbiztonság, akadálymentességi, stb. – szükséges kiegészíteni. 2. Ugyanazt a bejelentési kötelezettséget kell előírni magánlakások bérbeadóinak – schengeni egyezmény – mint amit a szállodáknak kell teljesíteni. 3. Ugyancsak javasoljuk, hogy a bérlakásokat rövid távon ne lehessen bérbe adni, hogy társasházakban levő magántulajdonú lakások esetében a társtulajdonosok hozzájárulása legyen szükséges a rövid távú bérbeadásához. Megfontolandónak tartjuk, hogy a lakások bérbeadásának szabályozásánál tegyenek különbséget a rövid – 30 napnál rövidebb – és annál hosszabb távú bérbeadás között. 4. Megfontolásra javasoljuk, hogy nemzetközi példák szerint a rövid távú bérbeadásnál korlátozzák az évi bérbeadás napjainak számát (pl. 60-90-120 napra), limitálják az alkalmanként bérbeadásra kerülő napok számát. 5. Álláspontunk szerint vizsgálni szükséges az ún. „lakás hoteleket” – mikor egy üzemeltető bérel több lakást a tulajdonosoktól, s azokat szállodaszerűen működteti – hogy azok milyen működési engedéllyel rendelkeznek, mennyiben felelnek meg a szállodákra előírt tűzrendészeti, akadálymentességi, fogyasztóvédelmi, stb. követelményeknek. Ezt indokolja, hogy egyes „lakáshotelek” akár 50 – 100 lakást működtet szállodaszerűen. 6. Tekintettel arra, hogy a fővárosban lakásonként – annak elhelyezkedésétől, felszereltségétől, minőségétől, méretétől, az idénytől függően – éjszakánként 25-40.000 Ft-os, vagy annál is magasabb árat el lehet érni, javasoljuk a jelenlegi szobánkénti 32.000 Ft éves átalányadó mértékének felülvizsgálatát Budapesten. 7. Mivel a nemzetközi és hazai tapasztalatok szerint is jelentős az engedéllyel nem rendelkező lakások szerepeltetése a foglalási portálokon, magas az adóelkerülés, hazai szabályozásra lenne szükség külföldi példák szerint – a lakáskiadást közvetítő portálokra. Elő kellene írni, hogy ezek kizárólag engedéllyel rendelkező lakásokat forgalmazzanak, honlapjukon tüntessék fel a lakások engedélyének számát, rendszeresen szolgáltassanak adatokat az önkormányzatoknak, az adóhivatal felé a lakásokban megfordult vendégek, vendégéjszakák számáról, a lakástulajdonosok részére átutalt díjakról. 8. A magánlakások bérbeadására vonatkozó jelenlegi KSH adatszolgáltatást – ami évente júniusban ismerteti az előző évben településenként, bérbeadásra vonatkozó engedéllyel rendelkező lakások, szobák, valamit az ezekben regisztrált bel-és külföldi vendégéjszakák számát – át kell alakítani. Ezt úgy kell módosítani, hogy legalább negyedévente közöljenek adatokat a rövid távon kiadásra kínált lakások, szobák számáról, az azokban megfordult összes, bel- és külföldi vendég, az általuk eltöltött vendégéjszakák számáról, a külföldi vendégek nemzetiségenkénti megoszlásáról, a magánlakások településenkénti árbevételéről. |
Forrás: MSZÉSZ
