1999-től rohamosan megindultak a szállodaberuházások, főként a négy-, illetve ötcsillagos szegmensben. Ez a hullám 2002-2004 között kicsit lecsendesedett, de 2005-óta, elsősorban a 2004-es EU-csatlakozást és a fapados repülőjáratok megjelenése által kiváltott keresletnövekedést követve ismét megindultak a szállodai fejlesztések. A szállodák megnyitása a tipikus fejlesztési periódust követően (2–4 év) elsősorban a 2008–2011-es időszakban várható – foglalta össze a trendet Németh Richárd.

Vecséstől a belvárosig

Területileg vizsgálva elmondható, hogy a repülőtér környéke iránt különösen nagy az érdeklődés a beruházók körében. Ez köszönhető egyrészt a Malév privatizációjának és a repülőtér értékesítésének, továbbá a térség logisztikai és kereskedelmi fejlesztéseinek. Emellett a pesti belváros frekventált részei, vagyis a VII., VIII., IX. kerületek továbbra is népszerűek a szállodai beruházók körében. Természetesen az V. kerület is keresett lenne, itt azonban már nemigen bukkanhatunk megfelelő, szabad helyszínekre, átalakítható épületekre – megfelelő áron. Változatlan az érdeklődés a XIII. kerület iránt, Buda azonban a jelentős irodaház- fejlesztések ellenére még mindig kevésbé csábító a hotelberuházások tekintetében, bár ebben az évben nyílt meg Buda belvárosában a Novotel Danube, és 2009 elejére tehető a 120 kulcsegységes Hilton Residence megnyitása a Törökbálint– Budaörs vonzáskörzetében található cégek szállodai keresletének kielégítésére.

Budapest a konferencia- és az úgynevezett „citybreak” szektorokban vívott ki magának nemzetközi rangot és hírnevet. Mindkét szegmensre az erős szezonalitás jellemző, mégis mindkét szegmens a felső kategóriás kínálatot preferálja. Ennek következtében is, a kínálat minőségi bővülésével a kereslet is a négy- és ötcsillagos kategóriában fejlődött dinamikusan az elmúlt években. A kereslet szezonális, és elsősorban a nemzetközi gazdaság változásaira érzékeny, ami drasztikusan behatárolja a szállodák árérvényesítő képességét. Az árak csökkenésével és ingadozásával a különböző kategóriák összemosódása figyelhető meg: bizonyos szektorokban és az év időszakaiban a három- és ötcsillagos szállodák árai között hihetetlenül lecsökken a különbség. Így a négycsillagos szállodák nemcsak egymással, hanem az ötcsillagosokkal is versenyeznek. Ráadásul a 2001. őszi New York-i terrorcselekményeket és a 2006-os budapesti utcai forrongásokat követően gyorsabban esnek az árak, mint ahogy vissza lehetne tornázni őket. Ahogy a kereslet picit is csökken, vagy ingadozik, a szállodák abban a pillanatban leviszik az árakat. Ez rövid távon jó megoldás, de hosszú távon hiba, hiszen a jövedelmezőséget elsősorban a maga-sabb realizált átlagárral lehet növelni. Rontja a kialakult helyzetet, hogy Budapestnek egyre újabb versenytársai akadnak. Míg korábban e téren Béccsel és Prágával kellett ringbe szállnia a magyar fővárosnak, most már konkurenciát jelent a modernizálódó Varsó, a balti országok fővárosai, és mindinkább fel fog zárkózni a versenyben Bukarest, Kijev és Szófia is. Az átlagos árszintet nézve Budapest jelenleg átlagár és RevPAR tekintetében az egyik legrosszabban teljesítő város Európában. Prága mögött például 15-20, Bécs mögött pedig 25–30 százalékos a lemaradásunk a különböző kategóriák átlagait tekintve – közölte végül a tanácsadó.

Ahová már megérkeztek a vendégek

Legutóbb 2006/6-os számunkban adtunk átfogó körképet a budapesti szállodafejlesztésekről. Azóta néhány projekt már befejeződött, de jócskán akadnak olyan házak is, amelyek végül nem tudtak megnyílni a kitűzött határidőre. Noha az első magyar designhotel, a Lánchíd 19 Hotel nyitását 2006. decemberre tervezték, ez 2007 nyarára tolódott. A késlekedés azonban kifejezetten a szálloda javát szolgálta: designhotelként a ház számos elemét külön terveztették – ez még a személyzet munkaruhájára is kiterjedt. A vezetés kizárólag magyar építészeket, designereket bízott meg – olyan sok jó ötlet született, hogy még úgy is szerették volna kivitelezni a szobák egyedi koncepcióját, ha emiatt később nyílnak meg. A négycsillagos házban 45 szobát és 3 lakosztályt alakítottak ki, amelyek között nincs két egyforma.

Hotel Carat Budapest néven nyílik még ebben az évben a Király utca 6. szám alatti négycsillagos ház. Jelenleg a próbaüzem zajlik. A tulajdonos- beruházók saját vállalkozásban szeretnék üzemeltetni az 51 szobával, konferenciateremmel rendelkező szállodát.

Régi és új

A Várban a 18–19. századi Fortuna fogadó és ivó helyén, a Fortuna utcában épült a Szent György fogadó. Az igazi klasszikus történelmi hotelt július 1-jén vehették birtokba a vendégek, étterme pedig már április 24-től üzemel. A 26 darab ötcsillagos lakosztály mindegyikét a kor igényeinek megfelelően alakították ki – luxusszínvonalon, nappalival, hálószobával, fürdővel és teljesen felszerelt konyhával. Az egységek alapterülete 47–110 négyzetméter között alakul.

A terveknek megfelelően tavaly augusztusban megnyílt a 74 szobás, négycsillagos Zara Boutique Hotel, amelynek tulajdonosa és üzemeltetője a Zara Hotel Kft. A ház igazgatója, Ladányi Erika elmondta, a hotel a nyitás első évében a reális, vagyis a nem alultervezett tervhez képest nagyjából 16 százalékkal teljesített jobban. Átlagos kihasználtságuk az első teljes évet nézve 78 százalékos. Ez a 2006. augusztus–2007. augusztus közötti időszakot jelenti. A vendégek átlagosan 2,5 napot töltenek a hotelben. Vendégkörüket üzleti, illetve városlátogató turisták adják 60:40 arányban.

A holdfénytől a Hősök teréig

A Madách téren a négycsillagos Starlight Suiten Hotel kivitelezésében némi csúszás volt, így az eredetileg tervezett tavaly nyár végi nyitás helyett végül idén januártól fogadhatta vendégeit. A négycsillagos apartmanszállóban 54 szobát alakítottak ki.

Március közepén megnyitotta kapuit a Mellow Mood Group „Fashion Hotels” márkájának első szállodája, a négycsillagos Atrium Hotel. A Blaha Lujza tér közelében, a Csokonai utcában található, 57 szobás ház kialakításában nagy hangsúlyt kaptak a legmodernebb technikai felszereltséggel ötvözött, egyedi designelemekkel vonzóvá varázsolt belsőépítészeti megoldások. Az új design koncepcióval rendelkező szálloda működése fél év alatt az előzetes várakozásokat meghaladó kihasználtsággal üzemelt. A piac, a partnerek és a vendégek pozitív visszajelzései bizonyítják, hogy nagy igény van újszerű, a szokásostól eltérő hangulatú, külön-leges hotelekre.

Az Accor csoport tavaly októberben nyitotta meg a 2,5 millió eurós beruházással elkészült négycsillagos Novotel Danube Hotelt, amely sikeresen gyűjti össze a környék vendégeit. Köztük üzleti és szabadidős turisták egyaránt megtalálhatóak. A cégcsoport másik új fővárosi projektje az egykori Hotel Liget felújítása révén nyáron kialakított háromcsillagos Ibis Budapest Heroes Square. Az új budapesti Ibis szállodában megújultak a közösségi terek, a bár és az étterem is – mindez 2,5 millió euróba került. A szálloda igazgatója, Hipp Ádám elmondta, hogy a felújítások utáni első teljes hónapban 75 százalékos töltést értek el, jövőre éves szinten 70 százalékos kihasználtságot terveznek.

Közel egy évig tartotta zárva kapuit a Hotel Central Basilica épülete, amely korábban lakó- és irodaházként funkcionált. Ez év márciusa óta azonban már mint szálloda fogadja az érkezőket. A háromcsillagos hotel 47 szobával és 3 apartmannal rendelkezik. A renoválási, átalakítási munkálatok a tulajdonos magyar vállalkozónak mintegy 2-3 milliárd forintjába kerültek.

Folyamatban lévő projektek

A Rácz fürdő felújítására, valamint a mellette épülő szálloda átadására már idén nyáron sor kerülhetett volna, ám az újabb és újabb, régészetileg értékesnek nyilvánított terület feltárása további határidőcsúszást eredményez. Az említett okokból többször is sor került tervmódosításra, ez 5–6 hónapos leállásokat jelentett. Legutóbb júniusban kellett beadni módosított építési kérelmet – ennek elbírálása szeptember végén (lapzártánk után) történt meg. Így a beruházó Rác Nosztalgia Kft. szerint a „klasszikus butikhotel” legkorábban 2008. június 30-án tudja fogadni vendégeit. A 63 szobás hotel kategóriáját tekintve a Four Seasons és az átlagos ötcsillagos budapesti belvárosi hotelek között fog elhelyezkedni. A szállodát a Baglioni hotellánc üzemelteti majd, amely elsősorban Olaszországban és Angliában birtokol és üzemeltet luxuskategóriájú házakat.

Balettcipő és piros nyakkendő

A Drechsler-palota épülete, amely sokáig a Balettintézetnek adott otthont, kifejezetten alkalmas lenne luxusszállodának. Bár a parkolás nehézségeket okozna a vendégeknek, és az épület struktúrája is jelentős átalakításra szorul, mégis több befektető látott fantáziát a műemléki védettség alatt álló épületben. Egy évvel ezelőtt még a holland Plaza Centers álmodta ide ötcsillagos szuperior szállodáját, azóta a projekt gazdát cserélt. Az új tulajdonos információink szerint a portugál Aquapura Hotels, amely az elkövetkező 10 évben további 10–12 szálloda felépítését tervezi főleg Európában, Dél-Amerikában, esetleg Indiában és Közép-Amerikában. A portugál cég központjában megerősítették értesüléseinket, de konkrét információkat nem közöltek a budapesti fejlesztésről.

A volt Úttörő áruház helyén 177 szobás, négycsillagos szálloda és apartmanszálloda épül. Leendő halljában megőrzik az egykori áruház díszét, a Kovács Margit tervezte, mozaikkal kirakott aranyhalas medencét. A helyszínnel az egyetlen probléma a nehéz megközelíthetőség. Ez azonban még egy ideig nem okoz fejtörést a vendégeknek – a munkálatok lassan haladnak, a várható nyitás dátuma legkorábban 2010-re tehető. A fejlesztő cég elvileg a Pretium Ingatlan Kft., amely azonban korábbi székhelyéről elköltözött, és szerkesztőségünk részéről utolérhetetlennek bizonyult.

Az Ablon Kft. beruházásában jelenleg két hotel is épül Budapesten. Az egyik a Blaha Lujza téren a négycsillagos Europeum Hotel. A szálloda 235 nagyméretű szobával és komplett szolgáltatási struktúrával várja majd vendégeit. A teljes projekt 11 milliárd forintba kerül, az összeg tartalmazza a három szinten, összesen mintegy ötezer négyzetméter alapterületen kialakított üzlethelyiségek költségeit is. Információnk szerint a befektetők a ház üzemeltetésére nemzetközi tapasztalatokkal bíró szállodaláncot szeretnének bevonni. A hotel várható nyitása 2009 III. negyedévében lehetséges. Szintén az Ablon Kft. építteti a Hotel Rosslynt, amely a Podmaniczky és a Vörösmarty utca sarkán helyezkedik el. A 74 szobás, négycsillagos designhotel megnyitását korábban ez év elejére tervezték, a kivitelezési munkálatokat azonban csak nemrég kezdték el. Ennek fő oka, hogy műemlék épületről van szó, ez jelentősen lassította a folyamatot. Nyitás legkorábban 2009 I. negyedévére tehető. A beruházás értéke 3 milliárd forint.

Palota, törökfürdő, aquaworld

A VIII. kerületben, a Lőrinc pap téren található egykori Zichy-palotát négycsillagos szállodává alakítja a beruházó Lőrincz Pap tér 2 Kft. A hotel üzemeltetője egyelőre nem tisztázott, még folynak a tárgyalások. A műemléki védettség alá eső épület a tervek szerint 2009 tavaszán nyithatja meg kapuit szállodaként. Az elvi engedélyes tervek birtokában várhatóan a hónap végén az építési engedély is megszületik.

A Zara Hotel Kft. a tavaly megnyitott butikhotel mellett újabb szállodaprojekten dolgozik. Az Apáczai Csere János utcában fog megnyílni a négycsillagos Zara Avantgarde Hotel. A szállodában 80 szobát alakítanak ki. Az építkezések még zajlanak, a nyitásra várhatóan 2008 második felében kerülhet sor. Budán, a Malom-tó mellé megálmodott négycsillagos exkluzív hotel és fürdő az Sz&Sz Kft. és a Török Fürdő Kft. közös megbízásából épülhet. Jövő tavasszal ténylegesen elindulhatnak a kivitelezési munkák az egykori népgőzfürdő műemléki romjain, miután az építési engedély sem akadály többé.

A Hotel Ramada Plaza & Aquaworld több mint nyolc hektáron, az M0-s most készülő északi Dunahídjánál épül tavaly októbere óta, és várhatóan jövő év szeptemberében készül el. A beruházás mintegy 17 milliárd forintjába kerül az Aquaworld Zrt.-nek. Összesen 309 szobát alakítanak ki a négycsillagos wellness-szállodában, amelyek között 48 egy, illetve két lakóegységes apartman is található. A hotelhez tartozik egy sparészleg 1100 négyzetméter területű fürdővel, 19 különféle élménymedencével, valamint ezer fő befogadására alkalmas konferencia- és rendezvényteremmel. Idén tavasszal kezdődtek a négycsillagos Airport Hotel építkezési munkálatai Vecsésen. A 110 szobás, konferenciatermekkel, fitneszrészleggel, éttermekkel ellátott ház várhatóan 2008. nyár elején fogadhatja először vendégeit. A szálloda az Airport Hotel Kft. beruházásában valósul meg, és az üzemeltetést is ő végzi.

Mellow Mood-tervek

A dinamikusan fejlődő Mellow Mood Group 2008-ban négy új egység megnyitását tervezi. A cég legújabb szállodai beruházásaként megvásárolta a budapesti vásárközpont mellett fekvő Expo Hotelt. Az épület teljes körű, négycsillagos szállodává történő átalakítása párhuzamosan zajlik majd a Budapesti Nemzetközi Vásárközpont területén a GL Events által már megkezdett nagyszabású fejlesztésekkel. A négycsillagos szálloda 170 szobával, étteremmel, konferenciatermekkel, fitneszrészleggel várja vendégeit 2008 végétől. A Mellow Mood cégcsoport portfólióját gazdagítja majd 2008- tól a háromcsillagos Promenade Hotel is. A 45 szobás szálloda a Vörösmarty tértől néhány percre, a Váci utcában található. A szálloda elegáns, jól felszerelt szobáival kényelmet és kellemes tartózkodást kínál majd. A sikeresen bevezetett Atrium Hotel után a Mellow Mood Group második négycsillagos szállodáját tervezi megnyitni „Fashion Hotels” brand alatt. Az új hotel a Bazilika közelében található Nádor utcában épül a cégcsoport által megvásárolt neo-klasszicista épületben. A 112 szobával, köztük apartmanokkal is rendelkező szálloda elegáns étteremmel, fitness részleggel, jacuzzival és szaunával, mélygarázzsal, továbbá business centerrel, konferencia- és szeminárium termekkel várja vendégeit. A nyitás 2008 végére várható. Szintén a cégcsoport „Fashion Hotels” brandjéhez tartozik majd a hasonló nyitási dátumra tehető négycsillagos Buda Castle Hotel, amelyben 23, egyedi designú luxus apartmant alakítanak ki. Az Úri utcában elhelyezkedő Buda Castle Hotel nevét a Várhegyen lévő elegáns negyedről kapta, mely a Világörökség tagjaként számtalan emlékműnek, látnivalónak ad otthont. A cégcsoport első ötcsillagos 107 szobás luxusszállodáját a Klotild palota épületében alakítják ki, a nyitás 2009-ben várható.

A fapados hotel

London és Basel után Budapesten nyílt meg a harmadik easyHotel – október elején. A magyar franchise hotel – az üzleti modellnek megfelelően – a városközpontban, az Eötvös utcában helyezkedik el. A szobák kis mérete (10-12 m2) ellenére a koncepció eddig sikeresnek bizonyult; a vendégek nem bánják az alacsonyabb árért kapott kisebb szobát. A hotel csak szállást nyújt, a foglalás kizárólag interneten keresztül történik majd, és minél hamarabb teszi ezt meg valaki, annál kevesebbet fizet érte.

Címszavakban

• Az V. kerületben található háromcsillagos Hotel Hold a mellette fekvő ingatlan megvásárlásával tervezi bővülését 2007. december 31-ig.

• A Trefort utcában várhatóan 80–100 szobás Express by Holiday Inn Hotel épül, valamint a Mercure Budapest Museum további 50 szobával fog bővülni. A folyamatban lévő építkezés a tervek szerint 2008 márciusáig tart.

• A Gerlóczy utcában 28 szobás butikhotel építését tervezik.

• 2008 végére várható a Clark Ádám téren egy 50 szobás butikhotel megnyitása.

 • A Rákóczi úton épülő szállodát a Domina Hotels bérleti konstrukcióban fogja üzemeltetni. Az építkezés már megkezdődött, összesen 219 szobát alakítanak majd ki. A nyitás ideje 2009-re tehető. Az Osvát utcai oldalról 105 szobával bővül a New York palota. A tervezett nyitás 2009.

• 2009-ben várhatóan két hotel is megnyílik a TriGranit Fejlesztési Kft. beruházásában. Az egyik a Nemzeti Színház mellett, a millenniumi városközpontban, a másik pedig a kormányzati negyedben fogadja majd vendégeit.

• Hotel Star Inn névre keresztelték a Dessewffy utcában épülő háromcsillagos hotelt, amely a Mark-Consulting projektcége, az FBG2 Kft. beruházásában valósul meg.

Butik, dizájn, budget?

A hazai és nemzetközi szállodabesorolási gyakorlat eltérő, bár jelentős harmonizáció történt ezen a téren, ezért a csillagba sorolással óvatosan kell bánni: ugyanaz a csillagszám nemzetközi viszonylatban eltérő minőséget jelenthet. Gyakorlatunk alapján ezért tanácsosabb a „luxury”, „upscale”, „mid-market” és „budget” kifejezéseket használni a színvonal kifejezésére, hangsúlyozza Németh Richárd. Jellemző az is, hogy sokan roszszul értelmezik a butik- vagy a designhotelek mibenlétét, és tévesen pozicionálják magukat az említett kategóriákban, valójában azonban nem különböznek egy standard három- vagy négycsillagos szállodától. Erre a legjobb példák a belvárosban napjainkban sorra megnyíló, kisebb kapacitású, korlátozott szolgáltatási kört nyújtó szállodák.

Piaci helyzetkép

Az Ibis Budapest Heroes Square szeptemberi megnyitásán Kopócsy Andrea, a Magyar Szállodaszövetség elnöke rövid összefoglalót adott a mai budapesti szállodai helyzetről. Kijelentette, annak ellenére sincs túlkínálat a fővárosi szállodapiacon, hogy egymás után nyílnak meg az új hotelek. Hozzátette, hogy míg Budapesten 148 hotel működik 34 ezer ágyas kapacitással, addig Bécsben 450 egységben 51 ezer ágy, Prágában pedig 600 szállodában 70 ezer ágy várja a turistákat. Így érthető, hogy nálunk miért nő évente 5–7 százalékkal a rendelkezésre álló szobakapacitás. Az elnök tapasztalata szerint a kereslet egy-két éven belül mindig utoléri a kínálatot. Végezetül hozzátette, hogy különösen a háromcsillagos kategóriában lenne igény a turisták részéről jó helyen fekvő, minőségi szolgáltatásokat nyújtó, márkás szállodák megnyitására Budapesten, mivel ilyen hotel alig épült az utóbbi évek során.

Iberalta: régiós központot terveznek

Magyarországon hozza létre az ECC Consultinggal közösen régiós központját az Iberalta, a legnagyobb spanyol turisztikai szolgáltató. A sevillai központú csoport jelentős összeget kíván Magyarországon befektetni, öt év alatt tíz szállodát épít fel. Nemcsak tőkét kíván a magyar piacra hozni, hanem az országban folyó idegenforgalmi fejlesztések aktív szereplőjévé szeretne válni; részt venne a folyamatokban a stratégiai tervezéstől a konkrét beruházásokon keresztül az üzemeltetés megoldásáig. A cég véleménye szerint Budapesten sok kivételes épület van, amelyek jó adottsággal rendelkeznek a szállodaépítéshez. A Balaton környéke és Pécs - Európa Kulturális Fővárosa 2010-ben - is élénk érdeklődést váltott ki a befektetőkből.