"Ez a szálláshelytípus az utóbbi évtizedben átalakította a piacot az egész világon. A lakásállomány 6-10 százalékát teszik ma ki hazánkban a rövid távú lakáskiadásra használt (angolul short term rentals, továbbiakban STR) szálláshelyek. Az 1927 óta működő Marriott értékét 43 milliárd dollárra becsülik az elemzők, míg a még gyerekkorban járó Airbnb-t 53-65 milliárdra" - magyarázta a Radvánszki Attila, a Horwath HTL ügyvezető-helyettese.

Mit adtak nekünk az STR szállások?

Tavaly már 69 milliárd forintot termelt ez a szegmens hazánkban, ami óriási bevételt jelent a magyar gazdaság számáras. A szállodaipar a vendéglátással együtt generált 224 milliárdos bevételt. Az összvendégéjszakaszám növekedéshez az STR-ek jelentősen hozzájárultak Budapesten. A teljes szálláshelykereslet 1/3-a ebben a szállástípusban jelentkezik. Ez az utóbbi 8 év őrült felfutása, tekintve, hogy 2010-ben a műfaj még épphogy csak létezett, tehát egy paradigmaváltás következett be az elmúlt egy évizedben. Ebben a szegmensben egyébként jóval kevésbé nőnek az átlagárak mint a szállodaiparban.

A szakember azt is elmondta, hogy a 2008-as válság és a brókerbotrányok után a magánemberek is a lakáspiacban kerestek alternatívát a befektetésre és a rövid távú lakáskiadásban jó jövedelm kiegészítésre leletek hazánkban. 2014 és 2018 között sok professzionális szereplő lépett a piacra, és ma már 10-15 cég üzemelteti a szegmens apartmanjainak jelentős részét ráadásul, magas színvonalon, komoly árazási stratégiával, akik átlátják a piaci dinamizmusokat és ami jó, hogy fontos számukra a legális működés. Ezért sem homogén ez a szegmens, vannak alacsony színvonalú , átlagos és kimondottan luxus jellegű ingatlanok egyaránt.

Radvánszki arra is rámutatott, hogy az STR piac szereplői dinamikusabban képesek alkalmazkodni a keresleti viszonyokhoz mint a szállodaipar és ez sikerük egyik kulcsa is. Hiszen a lakástulajdonosok és az STR üzemeltető cégek akár napokon, heteken, hónapokon belül képesek funkciót változtatni az ingatlanjukban eladással, kiadással, vétellel, felújítással, bővítéssel. A szállodák esetében sokkal lomhábbak ezek a dinamikák. A következő 3-4 évben azonban a hazai hotelpiacra is rendkívüli mértékű kapacitásnövekedés vár. Az STR szálláshelyek azért is jelenthetnek problémát, mert nehéz előre tervezni a szegmenssel, hiszen, amilyen gyorsan megjelentek a piacon, pont olyan gyorsan tűnhetnek is el. A rövid távú lakáskiadók többnyire előzékenyen reagálnak a vendégpanaszokra – gond inkább az illegális szereplőkkel van – ami azért is jó, mert felmérések bizonyítják, hogy az úti célról alkotott globális képet jelentősen ronthatja a szálláshellyel kapcsolatos kellemetlen tapasztalat. Az STR szálláshelyeken egyébként 90 %-os a vendégelégedettség. Az Airbnb 300 lakást vett ki portfóliójából San Francisco-ban lakossági panaszok alapján.

Nem a buliturizmus szállástípusa

Radványi hangsúlyozta, hogy az elturistásodás jelensége és az STR szálláshelyek elszaporodása között van összefüggés, de ezek az apartmanok nem önmagukban okai az overoturism-nak. A szakember ismertette azt a tanulmányt is, amelyet cégük készített az MTÜ felkérésére. 20 kérdéses kérdőívet állítottak össze, és idén szeptember-októberben 52 ország turistái mintegy 500-at töltöttek ki. A felmérés legfontosabb megállapításai között szerepel az, hogy a szálláshelytípust választók életkora viszonylag alacsony, a válaszadók 75 százaléka 35 év alatti. Meglepő, hogy a szálláshely elhelyezkedése (63 %) még az árnál (47%) is fontosabb a megkérdezettek számára. Kevésbé számít viszont a személyes, valós asszisztencia a szállásadó részéről, akárcsak a szálláshely berendezése. Sokan gondolják úgy, hogy környezettudatosabb döntés magánszálláshelyet választani szálloda helyett és sok megkérdezettnek jobban ki is elégíti az igényeit az apartman mint egy szállodai szoba. Érdekes és figyelemre méltó tény a hotelszakma képviselői számára, hogy a megkérdezettek mintegy ötöde (!) azért választott kiadó lakást, mert nem talált az igényeinek megfelelő szállodai szobát.

A költési hajlandóság nem túl magas a turistaként lakást bérlők körében. A megkérdezettek fele 30-50 eurót szán a szállásra, de jelentős az aránya azoknak is, akik 50 euró felett költenének naponta erre a célra. A tartózkodás ideje duplája a kiadott lakásokban mint a szállodákban. A kutatás eloszlatja azt a tévhitet, hogy az apartmanokat választók kizárólag a hangos bulituristák. Legnagyobb hányaduk a kultúra, a látványosságok, attrakciók miatt választ egy úti célt, az ár kevésbé játszik szerepet a döntésben, a bulizás pedig csak 15 százalékban motiváció. A megkérdezettek 70 százaléka tudatosan és rendszeresen választja a lakást mint szálláshelyformát. Igazán mellbevágó eredmény, hogy arra, a kérdésre, hogy tudta-e, hogy nem hotelszobát, hanem apartmant foglalt, 12 százalék adta azt a választ, hogy nem. Ez azt jelenti, hogy az STR szálláshelyeken 12 % potenciális hotelvendég landolt. Jóllehet, ezeknek a vendégeknek a fel 50 euró alatti összeget szánt volna a szállodai lakhatására is. Az OTA-k közül a Booking-ra kimondottan jellemző, hogy mivel egyaránt feltüntet hoteleket és STR szállásokat, a hotelvendégeket az utóbbiak irányába konvertálja.

Nem tiltani, szabályozni kell!

"Budapest attrakciói és turisztikai szolgáltatói sokat profitáltak abból, hogy az STR szálláshelyek ki tudták elégíteni a növekvő keresletet. Az STR szálláshelyek betiltása nem jelenthet megoldást. Erre példa sok nagyváros szankcionáló gyakorlata, ami mellett ugyanúgy fut tovább a tevékenységük, csak láthatatlanabb és ellenőrizhetetlenebb módon. A hazai turizmusvezetés ezért sem lépett elhamarkodottan, lassabb, de megfontoltabb lépésekre készülünk. Egy olyan keretrendszer kidolgozására, amely egyenlő esélyeket teremt a szállodások és STR szálláshelyek számára egyaránt" - hangsúlyozta Szabó Áron, az MTÜ szálláshelyekért és vendéglátásért felelős igazgatója és hozzátette, cél, hogy a szállodaipar után ezt a szegmenst is kifehérítsék és nem beletasztják egy más láthatatlan gazdaságba ezeket a szolgáltatókat.

Szabó Áron szerint fontos lépés az STR-ek működésének szabályozásában, hogy kormányrendelet kötelezi a magánszálláshelyeket, hogy garanciát vállaljanak a vendég és vagyontárgyainak épségére. A jegyző feladata ezt helyszíni szemlén ellenőrizni, és ha ezt elmulasztja, önkormányzata nem kapja meg az idegenforgalmi adó után járó állami hozzájárulást. Hathatós lépés lesz a rövid távú lakáskiadásban az is, hogy december 1-től a magán- és egyéb szálláshelyek számára is indul a kötelező adatszolgáltatás az NTAK-ban. Az MTÜ azt is el szeretné érni, hogy az OTA-k kötelezően tüntessék fel az STR szálláshelyek esetében a regisztrációs számot, ez már önmagában segítene megszűrni az óvatos becslések szerint is a teljes STR piac 25-30 százakát adó illegális szereplőket. Szabó Áron hangsúlyozta a magánszálláshelyek már a régi rendszerben és ma is komoly motorjai voltak a szálláshelyszolgáltatásnak elsősorban vidéken. Gyógyvizes fürdővárosaink és a Balaton nem is tudtak volna így fejlődni ezek nélkül. AZ NTAK-ba való bevonásukkal ennek a szegmensnek a fehérítése a célja. Ezenkívül a szállodások is elismerik a szegmens előnyeit, hiszen a rövid távú szálláskiadás nélkül Budapest nem tudta volna kiszolgálni azt a vendégmennyiséget, amely az elmúlt években megjelent fővárosunkban.