5-10 éve még nem mutatkozott ennyire komoly érdeklődés Magyarországon a szállodaipari ingatlanbefektetések iránt, mint ezekben az esztendőkben – hangsúlyozta az EMEA Hotels Monitor megállapításait bemutató sajtóbeszélgetésen Sasha Golubovic, a C&W Hospitality közép-kelet-európai régiós igazgatója. A szakember úgy tapasztalja, hogy a szállodaiingatlanberuházás mára olyan piaci szereplők számára is vonzó lett, akik korábban más területen fektettek be. Szerte a régióban, így Magyarországon is megjelentek a szektorban a kereskedelmi egységek és irodaházak fejlesztésére specializálódott fejlesztők is, hogy bővítsék portfóliójukat, megosztva a kockázatot üzletágaik között. „A szállodai ingatlanpiac vonzereje az ágazat stabil teljesítményében és nyereségességében rejlik, amelyet még vonzóbbá tesz a bankok finanszírozási hajlandósága a szállodai projektek iránt” – fűzte hozzá Stewart Coggans, a C&W Hospitality régiós partnere, és arra is rámutatott, hogy míg korábban nem szívesen finanszírozták a bankok a szállodaberuházásokat, és nehézkes volt velük megállapodni, ma már a hitelintézeteknél kisebb csapatok specializálódtak erre az üzletágra.
| Év | Átlagos szobaár | Foglaltság | Szobánkénti bevétel |
|
| Budapest | 2008 | 84,40 euró | 61,3 % | 51,80 euró |
| 2007 | 84,50 euró | 61,2 % | 51,70 euró | |
| Prága | 2008 | 118,40 euró | 61,3 % | 72,60 euró |
| 2007 | 117,40 euró | 64,8 % | 76,10 euró | |
| Bécs | 2008 | 134,60 euró | 68,2 % | 91,80 euró |
| 2007 | 116,50 euró | 69,5 % | 81,10 euró | |
| London | 2008 | 167,20 euró | 80,8 % | 135 euró |
| 2007 | 180,80 euró | 80,5 % | 145,60 euró | |
| Moszkva | 2008 | 268,10 euró | 65,0 % | 174,30 euró |
| 2007 | 248,60 euró | 64,6 % | 160,60 euró | |
| Párizs | 2008 | 254,70 euró | 78,0 % | 198,60 euró |
| 2007 | 249,60 euró | 74,8 % | 198,60 euró | |
| Forrás: | Cushman | & Wakefield |
A szállodai befektetési ügyletek volumene csaknem 85 százalékkal emelkedett 2006-ban a 2007-es évhez viszonyítva Közép-Kelet-Európában és Oroszországban. Az új szereplők között vannak helyi cégek, mint például a WING (korábban Wallis), az Elephant Holding és a Home-Center, a nemzetközi befektetők közül elsősorban az osztrák, német, olasz, izraeli, brit, ír és spanyol ingatlanvállalatok érdeklődnek. A hazai ingatlancégek növekvő szerepét és befolyását jelzi, hogy a közelmúltban még öt fővárosi hotelt és több éttermet üzemeltető magyar Taverna Holding Zrt.-t 2006- ban egy ingatlanvállalat, a DARE Zrt. vásárolta fel.
Golubovic úgy véli, hazánk szállodaiparában nagy fejlesztési potenciál rejlik. Ezzel a nemzetközi szállodavállalatok is tisztában vannak, amelyek az elkövetkező években új márkák bevezetését is tervezik hazánkban. Az Accor, az Intercontinental, a Hilton és a Marriott lehetnek elsősorban azok a vállalatok, amelyek új házakkal, illetve márkákkal színesíthetik a magyar palettát – vélik a tanácsadó cég munkatársai. Az Accor új felső kategóriás márkája, a világszerte újdonságnak számító MGallery különleges karakterű, egyedi hoteleket takar, amelyekből az idei évben nyolc, 2010-re pedig összesen 40 nyílik a legkülönbözőbb országokban, többek között hazánkban is.
| Jelentősebb ügyletek befektetési volumene (becslés) | Befektetési ár szobánként | Hozam | |
| 2005 | 450 millió euró | 160 000 euró | 8–12% |
| 2006 | 835 millió euró | 215 000 euró | 7–8% |
| 2007 | 445 millió euró | 258 000 euró | 5,5–7% |
| Forrás: Cushman & Wakefield | |||
Bővülnek a hazai láncok
A magyar piacon átrendeződésnek lehetünk tanúi: növekszik a kereslet a magas színvonalú szolgáltatások iránt, és ezt az igényt nemcsak a multik, hanem a Magyarországon bejegyzett szállodavállalatok is igyekeznek kielégíteni. Több olyan cég is van, amely ma már felső kategóriás házakat nyit vagy üzemeltet, míg korábban az alacsonyabb kategóriájú szálláshelyek üzemeltetésével tett szert jelentős piaci pozícióra. Az elmúlt egy évtizedben ifjúsági szállások, majd háromcsillagos szállodák működtetésén megerősödő, nemzetközi tulajdonosi körrel bíró Mellow Mood ma már két négycsillagos házat is működtet Budapesten. 2009-ben a Bazilikánál újabb négycsillagos, 112 szobás házat, a Klotild Palotában pedig egy ötcsillagos luxusszállodát alakítanak ki, amely a Buddha-Bar zen- és étteremhálózatból kinövő Buddha-Bar hotellánc második tagja lesz a decemberben nyíló prágai egység után. Az ugyancsak itthon bejegyzett és szintén külföldi magánszemély kezében lévő Zara Hotels Kft. kizárólag négycsillagos, budapesti belvárosi házakból álló, 4–5 tagot számláló szállodalánc létrehozását tervezi a következő években. Első házuk, a Boutique Hotel Zara 2006- ban nyitott, és az elvi építési engedélyek birtokában még az idén elkezdődik egy 280 szobás, négycsillagos superior szálloda, a Continental Zara Hotel építése az egykori Hungária fürdő és a Continental Hotel helyén a még meglévő műemlékmaradványok rehabilitációjával. A hotel átadását 2010-re tervezik. A Dare-Taverna Csoport Zrt. portfóliója is komoly bővülés elé néz. Október végén a vállalat tulajdonába kerül egy vidéki, felső kategóriás szálloda. 2010-re Visegrád- Lepencefürdő területén élmény- és barlangfürdővel összekapcsolt, négycsillagos, 178 szobás hotelt fejlesztenek, amelyben színháztermet és kaszinót alakítanak ki abban a reményben, hogy azok a környék már meglévő és jelenleg épülő 4–5 csillagos hoteljeinek vendégeit is odavonzzák. Szintén 2010-re tervezik egy négycsillagos, 100 szobás wellnesshotel nyitását Harkányban. A telkeket már mindkét beruházáshoz megvásárolták. 2011-ben saját tulajdonú büki szállodájukat, az ötcsillagos Radisson SAS Birdland Resortot 100-120 szobás új szárnynyal bővítik, 2012-re pedig egy négycsillagos, 220 szobás hotel építésére készülnek Szántódon.
A C&W-é az idei legnagyobb tranzakcióA C&W Hospitality másfél éve lépett be a magyar piacra. A vállalat fejlesztési tanácsadással, értékeléssel, üzemeltetőkereséssel, befektetési tanácsadással és szállodafejlesztésekre alkalmas ingatlanok adásvételével foglalkozik a szállodai és szabadidős szektorokban a világ 53 országában. Prágában, Varsóban és Budapesten összesen tíz fővel működő regionális csapatuk számos tranzakcióban vett és vesz részt Magyarország, Szerbia, Montenegró, Bulgária, Románia és Litvánia területén. A cégnek jelenleg két jelentős hazai megbízatása van. Az első egy budapesti felhőkarcoló szálloda, a több száz szobás, 3–4 csillagosra tervezett Váci Tower 3600 Hotel Budapest számára keresnek üzemeltetőt, és a New York Palace szomszédságában készülő Boscolo Aparthotel Budapest lakóegységeit értékesítik. Ez a 38 millió euró értékű adásvétel a magyar piac idei legnagyobb tranzakciója. A C&W további három budapesti szállodaprojektben működik közre: egy háromcsillagos, 116 szobás Mexikói úti hotel és két négycsillagos szálloda: egy 148 szobás Frankel Leó úti egység és a 170 szobás, az egykori Mahart-székházban készülő Mahart Hotel beruházásaiban segédkezik. |
Növekvő hozamelvárások
A C&W régiós piaci felmérése szerint 2007 második felében a hitelválság következtében régiószerte stabilizálódott a piac, 2008 első felében pedig több tényező is a szállodaipari tranzakciók lassulásához vezetett Budapesten. Az egyik ok, hogy elmélyült a hitelválság, növekedtek a finanszírozási költségek, ami miatt viszont a befektetők magasabb hozamot várnak el: a 2007-es 7 százalék helyett 2008-ban már 7,5 százalékot. Jóllehet, ez még mindig jóval elmarad a 2004-es állapottól, amikor 10 százalékos hozamot vártak el általában a befektetők. A régiós átlag jelenleg egyébként 6,5 és 9 százalék között mozog, míg a hitelmarzs az Euribor felett 1,6 és 2,5 százalék között változik.
A beruházások csökkenő volumenének az oka az is, hogy sok új szoba került a piacra, és lassult a magyar és az európai gazdasági növekedés. A dekonjunktúra azonban Közép-Kelet-Európában kevésbé érezteti a hatását, mint tőlünk nyugatabbra, ahol az ingatlanpiaci hitelválság olyan óriásvállalatokat szed áldozatul, mint a spanyol Martinsa-Fadesa, amelynek bedőlését Spanyolország történetének legnagyobb csődjeként emlegetik. Nálunk, illetve a régióban a bankok továbbra is örömmel adnak kölcsönt, igaz, magasabb kamatokkal és magasabb önrészre. A hitelnek a tőkéhez viszonyított aránya (LTV) a 2006-ban általánosnak mondható 80 százalékos hitel és 20 százalékos tőkearányhoz viszonyítva most 70 százalékos. Mindamellett a biztos banki háttérrel rendelkező ügyfelek továbbra is magasabb LTV aránnyal dolgoznak.
Nehezen találni vonzó ingatlant a fővárosban
A jelentés szerint Budapesten jelenleg az üzemi eredmény mindhárom összetevője (átlagos szobaár, foglaltság és szobánkénti árbevétel) stabilizálódni látszik, és az előrejelzések szerint ez a növekvő budapesti szállodai szobaszám ellenére így marad a közeljövőben is. Budapesten a nemzetközi látogatók száma jelenleg csökkenő mértékben emelkedik összehasonlítva a 2004 és 2006 közötti időszakkal, amikor a növekedés 15 és 25 százalék között mozgott. Másrészt a forintnak az euróhoz viszonyított árfolyamváltozása csökkenő szállodai árbevételt eredményez, miközben a működési költségek az inflációs nyomás miatt folyamatosan növekednek. Bécs eközben részben az Euro 2008 labdarúgó- bajnokságnak köszönhetően idén felülmúlta a 2007-ben elért eredményeit.
2010-ig jelentősen, mintegy ötödével tovább növekszik a meglévő budapesti szálláshely-kapacitás a 3 és főleg a 4- és 5 csillagos hotelkategóriákban. A 3200 új szoba építésével a C&W szerint várhatóan hosszú távra telítődik a piac. Sok szakember attól tart, hogy a nagy szállodafejlesztési boom következtében kialakuló túlkínálat miatt átmenetileg romlik majd a szektor jövedelmezősége – ahogyan néhány éve is történt –, és csak évekkel később éri utol a kereslet a kínálatot. A mostani ingatlanfejlesztők szemmel láthatóan az üzleti és tehetősebb egyéni turisták növekvő keresletét igyekeznek kielégíteni a kis szobaszámú, leginkább négycsillagos fővárosi dizájn- és butikhotelek építésével, miközben több tanácsadó cég már a korábbi hotelépítési láz idején is jelezte, hogy a nagy csoportokat magas színvonalon kiszolgálni tudó, erős háromcsillagos házakból mutatkozik komoly hiány Budapesten. A C&W szerint jelenleg a legtöbb fejlesztő a hosszabb távú befektetésnek ígérkező, központi helyen fekvő, szálloda kialakítására alkalmas budapesti műemlék épület után érdeklődik, ebből azonban kevés van, és a megugrott kereslet miatt a meglévőket sem adják el, még magasabb árakra várva.
| Ország | Budget hotelek | ***-os szállodák a városközpontban |
****-os szállodák a városközpontban |
*****-os szállodák a városközpontban |
| euró/szoba | euró/szoba | euró/szoba | euró/szoba | |
| Ausztria | 35 000-–45 000 | 50 000–-70 000 | 70 000-–110 000 | 130 000-–220 000 |
| Bulgária | 15 500–-29 400 | 39 800–-55 000 | 55 000–-75 000 | 95 000–-150 000 |
| Csehország | 27 000–-52 000 | 60 000–-97 000 | 100 000-–132 000 | 138 000-–230 000 |
| Horvátország | 27 700–-46 200 | 47 300–-82 200 | 74 000–-127 400 | 107 900–-186 000 |
| Lengyelország | 33 500–-57 800 | 65 900–-110 900 | 104 800-–180 500 | 139 300–-266 700 |
| Magyarország | 42 800–-78 100 | 74 900–-137 000 | 117 700–-212 900 | 170 100–-310 000 |
| Szerbia | 25 000–-35 000 | 48 000–-69 000 | 70 000–-110 000 | 105 000–-150,000 |
| Szlovákia | 17 800–-27 300 | 34 600–-53 500 | 50 300–-77 600 | 68 100–-103 800 |
| Szlovénia | 24 700–-49 300 | 55 600–-93 500 | 92 700–-126 000 | 130 000-–220 000 |
| Ukrajna | 25 400–-43 500 | 54 400–-65 300 | 68 900–-90 600 | 101 500–-108 800 |
| Forrás: Cushman & Wakefield | ||||
