'

Az európai szállodai befektetési piacról adott körképet Németh Richárd, a Horwath Hungary & Russia igazgatója a ReEvolutio konferencián. A Horwath International adatbázisai, illetve a nagy szállodavállalatok információi alapján összeállított előadás a magyarországi trendekkel nem foglalkozott, és nem tartalmazza a 7,5 millió eurósnál kisebb összegű tranzakciókat.

A táblázat az európai szállodaeladások volumenét mutatja be 2002 és 2005 között. A táblázatból jól látható, hogy több mint megháromszorozódott a tranzakciók összértéke a vizsgált időszakban. 2006-ban, az előzetes adatok szerint, a 2005-ös évhez hasonló szállodavásárlási volumen prognosztizálható.

Európai szállodai tranzakciók volumene (összesen)

Év	összeg (euró)
2002	5 milliárd
2003	6,8 milliárd (+36%-os növekedés 2002-höz képest)
2004	8,9 milliárd (+30%)
2005	15,9 milliárd (+78%)
Forrás: Horwath International

Németh Richárd előadásában kiemelte, hogy 2006-ban a professzionális szállodaüzemeltetés elválása az ingatlan tulajdonlásától tovább folytatódik, bár továbbra is vannak befektetési alapok és szállodaüzemeltető cégek által közösen fejlesztett és finanszírozott projektek is, elsősorban a több országra kiterjedő, úgynevezett ’roll-out’ fejlesztések esetében. A szállodaépítés elfogadott, és egyre vonzóbb befektetési lehetőséget jelent az ingatlanfejlesztők számára, és magas nyereséggel kecsegtet, különösen olyan országokban, mint Bulgária vagy Oroszország. Ezekben az országokban, továbbá a volt Szovjetunió utódállamaiban azonban a befektetések aránylag gyors megtérülésére csak akkor van remény, ha a beruházók le tudják győzni a piacra lépés kezdeti akadályait. (Nehéz a fejlesztésre alkalmas telek megszerzése, sok városban a telkek csak hosszú távú bérleti szerződés keretében állnak rendelkezésre, hosszú időt vesz igénybe az engedélyek megszerzése, és sok helyütt a bürokrácia akadályozza a munkák megkezdését, illetve az üzemeltetés elindítását.) A nagyobb kockázatot azonban a piacok fejletlensége, a kereslet látványos bővülése és szállodai kínálat szűkössége és inkonzisztenciája miatt a befektetők magasabb hozamokkal, ezáltal arányosan gyorsabb megtérüléssel tudják ezeken a helyeken ellensúlyozni.

Az egyedi szállodákra (Single Asset Transaction) vonatkozó tranzakciók tették ki a teljes tavalyi szállodaértékesítések 39 százalékát. Ezek összértéke elérte a 6,1 milliárd eurót. A legtöbb ilyen tranzakció az Egyesült Királyságban, Spanyolországban, Oroszországban, Törökországban és Franciaországban történt. A tranzakciók 19 százalékára Közép-Kelet-Európában került sor. A portfólió-tranzakciók és -befektetések összértéke 2005-ben 9,8 milliárd eurót tett ki, itt a brit piac dominált, elsősorban a nagy értékű tranzakciók következtében. Jellemző volt továbbá a szállodaláncok ingatlanjainak értékesítése, majd az új tulajdonostól történő visszabérlése (sale and lease back). A legnagyobb tavalyi tranzakció az volt, amikor a Starwood Capital LLC 1,7 milliárd euróért megvásárolta a Societé de Louvre-ot, amelyhez tartozik az Envergure és a Concorde Hotel Group több mint 50 ezer szállodai szobája. A második legnagyobb üzletet a Le Meridien szállodáinak eladása jelentette, ahol a Starman (Starwood és a Lehman Brothers alkotta konzorcium) volt a vásárló.

Ingatlanbefektetők előnyben

A szállodai ingatlanokba befektetők 2005-ben minden negyedik esetben ingatlanbefektetők, 23%-ban szállodai befektetőcégek, 15%-ban pedig befektetési alapok voltak. A specializált szállodaüzemeltető cégek aránya 25%-kal csökkent 2004-hez képest, és 11%-ra esett vissza. Ez azt jelenti, hogy a szállodavállalatok folytatták ingatlanjaik kiárusítását. 1,6 milliárd euróért keltek el Marriott szállodák, 617 millió euróért kötöttek üzletet a Hilton szállodák eladásakor, 511 millió euróhoz jutott hozzá szállodáinak eladásával és visszabérlésével az European Plaza Hotels. 876 millió eurót kapott az Intercontinental csoport hét szállodája, köztük a budapesti értékesítése révén.

A Horwath elemzése szerint a közép-kelet-európai térségben az elmúlt, illetve az idei év legjobb és legérdekesebb tranzakciói között szerepel a Grand Hotel Szentpétervár márkaváltása Kempinskiből Orient Expressé, továbbá amikor a Sheraton Krakow a Starwoodtól átkerült a Quinn csoporthoz 45 millió euróért. A Quinn Prágában is aktívnak bizonyult Hilton és Ibis szállodák megvásárlásával, ráadásul szobánként átlagosan 143 000 eurót fizettek szerzeményeikért. A Strategic Hotels a prágai Intercontinental megvásárlásával tűnt ki a mezőnyből. A Quinn a szófiai Hiltonban szerezte meg a helyi önkormányzat által birtokolt kisebbségi tulajdonrészt.

Accor-dinamika

A nemzetközi szállodaláncok közül az Accor több újdonsággal is jelentkezett: a Colony Capital egymilliárd eurót fektetett be a vállalatba a dinamikus terjeszkedési stratégia megvalósítása céljából, világszerte 535 hotel értékesítését tervezik, újrapozicionálják a Sofitel márkát, új dizájnt adnak a Novotel és az Ibis márkáknak, Közép-Kelet-Európában, továbbá Oroszországban különösen a középkategóriát (3-4 csillag) megcélzó márkákra helyezik a hangsúlyt, az Accor célja továbbá, hogy Közép-Kelet-Európa fővárosaiban Zágrábban, Ljubljanában és Szófiában legalább egy-egy Ibis Hotellel képviselje magát. Az Intercontinental csoport gőzerővel terjeszkedik Európában, a Közel-Keleten és Afrikában: 8 Intercontinental, 9 Crowne Plaza és 28 Holiday Inn van jelenleg fejlesztés, illetve építés alatt Szerbiától Azerbajdzsánig. A Rezidor SAS 39 projekt előkészítésén dolgozik Európában, ebből húsznál is több épül régiónkban. Nagy sikert aratott a több különböző piacra is rugalmasan adaptálható Park Inn márka Jekatyerinburgban, Sárváron és Stockholmban egyaránt. Regent és Radisson szállodák megnyitását tervezik Dubrovnikban és Moszkvában. Radisson nyílt 2005-ben Kijevben és 2004-ben Bükfürdőn, és most épül Alma- Atában egy 158 szobás konferenciaszálloda.

A Marriott ötcsillagos márkája mellett a Courtyard brand fejlesztése dominál a régiónkban. Courtyard már működik Prágában, Bécsben és Moszkvában, tervezik további 8-10 egység megnyitását orosz vidéki városokban, 5-6 szálloda fejlesztését pedig Kazahsztánban. Idén decemberben nyílik meg Moszkvában, a Vörös tér közelében a 334 szobás Ritz Carlton. A szállodának Kazahsztán egyik vezető ingatlanberuházó cége a tulajdonosa, a projekt a legnagyobb refinanszírozási üzletet jelentette az orosz szállodaiparban 2006 első háromnegyed évében.

A Kempinski hét projekten dolgozik a régióban, amely összesen 1350 szobás új kapacitást jelent Vilniusban, Rigában, Pozsonyban, a Magas-Tátrában és az Isztrián. A tervek között további fejlesztések szerepelnek a Fekete- tenger oroszországi partvidékén, Grúziában és Kazahsztánban. A Hyattnél jelenleg nyolc európai projekten dolgoznak, ami 1650 szobás új kapacitást jelent majd Moszkvában, Jekatyerinburgban, Tbilisziben, Isztambulban és Ankarában. A Hilton sikeresen megvetette lábát Dubrovnikban, stratégiai projektekben érdekelt Magyarországon, Varsóban, Isztambulban, Moszkvában és további oroszországi városokban. 

'