'

1. Mekkora különbséget jelenthet egy év?

A múlt évi biztató kép és az optimista előrejelzések pozitív befektetői hangulathoz vezettek, és nőtt az aktivitás a szektorban. A teljes szolgáltatást nyújtó szállodák feltételezett átlagos éves profitja 13 százalékkal nő a következő tíz évben. Ez a növekedés nagyobb az egyéb ingatlantípusoknál előre jelzettnél, ezért a befektetők mintha a korábbinál jobban érdeklődnének a szektor iránt. Ennek eredményeképpen még olyan magáncégek is emelték a forrásaikat a nyilvános piacokon, mint a Sunstone Hotel Properties vagy a az Inc. Strategic Hotel Capital vagy az Eagle Hospitality Properties Trust, amelyek együtt 770 millió dollár értékű nyilvános ajánlatot tettek 2004-ben. Hasonló érdeklődés várható 2005-re is.

2. A részvények értéke

Az alapok folyamatos fejlesztése megnövelte a nyilvánosan értékesített szállodák értékét; legtöbbjük 7,8 százalékos növekedést ért el 2004 során. A legnagyobbak között 38 százalékos volt az átlagos növekedés, ami többek között a számukra kedvező kereslet-kínálat egyensúlytalanságnak köszönhető, ez pedig várhatóan még fennáll egy darabig. A legtöbb Wall Street-i elemző a szektor jövőjét is biztatónak látja, de a tavalyi elsöprő növekedésre már nem számít.

3. Építési kedv

Az elmúlt három évben minimálisan bővült az igénybe vehető szállodai szobák száma az USA-ban. 1997 és 2000 között évente 3-4 százalékkal nőtt a kínálat, ami aztán 2003-ban és 2004-ben lelassult: tavalyelőtt 1,3 százalékos volt a növekedés, a tavalyit pedig 1,1 százalékosra becsülik. A pénzpiacok nem felejtették el a 2001 és 2003 közötti hanyatlást, kevés új projektet indítottak, és a fejlesztések is alacsony szinten maradtak. A szállodaipari kereslet 2004-ben lendült fel, amikor a kereslet és a kínálat dinamikája – többek között a kiadott szobák számának 4,8 százalékos növekedése miatt – megváltozott. Szem előtt tartva a kínálat 2005-ben és 2006-ben várható változását, azt mondhatjuk, a következő években valószínűleg folytatódnak a fejlesztések.

4. A szállodák ráéreznek a kevert vállalatok ízére

A hibrid ingatlanbefektetések a fejlesztők és a tulajdonosok között is egyre népszerűbbekké válnak. A fejlesztők számára a vegyes konstrukció más módon nem elérhető pénzügyi struktúrákat kínál. Az ingatlanok iránti érdeklődés olyan vegyes használatú ingatlanokra irányította a befektetők figyelmét, mint a lakónegyedek, illetve a rekreációt szolgáló létesítmények, például a gyógyfürdők vagy a golfpályák.

5. Lakosztály otthon?

Az elmúlt néhány év tőkeszegény körülményei között renenszánszukat élték a condominiumhotelek; Floridában építettek néhányat olyan üzletileg fontos helyeken, mint Manhattan vagy Chicago. Ezek gyakran vonzóbbnak tűntek a vásárlók, mint a fejlesztők számára, lévén egy alternatív pénzügyi struktúra, amely egyúttal a működési kockázatot is minimalizálni tudja. A condominium-hotelek hétvégi otthonokat vagy „pied a terres”-t kínálnak egy luxushotel szolgáltatásaival és kényelmével. Amikor nem használják a szállásukat, a tulajdonosok ki is adhatják őket, amivel csökkentik költségeiket, és némi profitra is szert tehetnek.

Miközben ezek mérsékelik a fejlesztők pénzügyi kockázatát, figyelembe kell venni azt is, hogy egyéb kiadások és kockázatok viszont növekednek. A szállások iránti átmeneti kereslet és a lakó/vásárló releváns népességének vizsgálata mindig is a projekttervezés alapja marad.

6. A desztinációk elosztása

Abban a versengő környezetben, ahol a városok a többi desztinációval együtt keményen harcolnak, hogy megszerezzék részesedésüket a turizmus dollárjaiból, a „ha felépíted, jönnek” paradigma minden korábbinál kockázatosabbá vált. Ma csak akkor lehet sikeres egy desztináció, ha a turisták, a látogatók és az eseményszervezők szemében vonzó paraméterei vannak. Ezek – többek között olyanok, mint a levegő, az úthálózat fejlettsége, a közbiztonság, a helyi közlekedés, a klíma, a hotelek havi foglaltsága, a helyi és regionális populáció jellemzői, a futó projektek, a szolgáltatások színvonala, az üzletek és éttermek fejlődőképessége, a turistalátványosságok, a kulturális intézmények, a szórakozási lehetőségek – döntőek abból a szempontból, hogy sikerül-e elérni, hogy egy célpont megmaradjon kedvelt desztinációnak.

7. Nincs fájdalom, nincs haszon

Az elmúlt időben növekedni kezdett a belső audit szerepe, mivelhogy az erőfeszítések elsősorban a pénzügyi jelentések megbízhatóságára és az átláthatóságra koncentráltak. Az, hogy a vállalatok engedékenyek lettek, bizalmat kellene, hogy keltsen a befektetőkben. Annak ellenére, hogy a Sarbanes-Oxley-törvény csak a vállalatok egy részére vonatkozik, most már szinte mind a kedvezőbb gyakorlat irányába indult el, ami növeli a pénzügyi jelentések megbízhatóságát. Sok vállalat számára tanulságos lehet, ha van elegendő forrása eljárásai teszteléséhez.

8. Növekvő költségek

A biztosítási ráták jellemzően megduplázódtak az elmúlt három évben, miután a hotelek a terroristacselekményekről és az időjárási katasztrófákról számoltak be, később pedig arról, hogyan befolyásolta mindez az üzletmenetüket. Az új biztonsági paradigma szerint a költségeket csak a fizetés kezdetén kötik össze a kockázatokkal. A négy viharral, amely 2004-ben letarolta az USA délkeleti régióját, a költségek 2005- ben valószínűleg magasabbak lesznek, mint korábban bármikor voltak. Ebből az is következik, hogy magasabb kockázattal jegyzik majd a szállodai befektetéseket.

2004-ben az energiaárak gyakran változtak, ahogyan a közel-keleti konfliktus felfelé hajtotta az árakat, és a trend várhatóan folytatódik 2005- ben is. A 2004 novembere előtti 12 hónapban az olaj és a nyersgáz ára 44, illetve 39 százalékkal nőtt. Mivel a vendéglátóipar számára az energia igen nagy költséget jelent, a fix árakon dolgozó működtetők voltak a legjobban védve a múlt évi áremelkedéstől. Erre az évre folytatódó kínálati bizonytalanságot és nagy globális keresletet jósolunk, ami részben a boomot átélő kínai és a fellendülő amerikai gazdaságtól ered.

Pozitív hatás, hogy a magas árak miatt takarékosabb üzemre váltottak a fűtési, világítási és légkondicionálási rendszerek. Olyan államokban, mint Kalifornia és New York, egyes szállodák 33 százalékos megtakarítást is fel tudtak mutatni.

9. Fair viselkedés, vagy magasabb árrés?

Az amerikai vendéglátóipar összesen több mint 440 ezer aktív tagot számláló szervezetei azon dolgoznak, hogy megteremtsék az egyensúlyt a szektorban. Harcolnak többek között a konszolidált munkaszerződésekért, és a korábbinál nagyobb mértékben kívánják befolyásolni a kompenzációkról szóló munkaszerződéseket, illetve a munkaterhelés nagyságát – speciálisan arról van szó, hogy egyenesbe akarják hozni a megszűnt/megszűnő szerződéseket. Érvényes megállapodások nélkül a munkások sztrájkolnak, mint ahogyan 2004 második felében volt is példa arra, hogy több mint öt hétig nem dolgoztak, és 2005-ben is további munkabeszüntetésekre lehet számítani.

10. Előretekintés 2005-re – lassú növekedés

Bush újraválasztása után láthatóvá vált, hogy az elnök továbbra is a gazdaságnak kedvező politikát fog folytatni, a Wall Street pedig azt reméli, hogy a vidék fellendülése után máshol is pozitív változásokkal lehet számolni. Összességében lassú növekedés várható, a mélyülő kereskedelmi deficit pedig várhatóan lefelé fogja nyomni a dollár árfolyamát. Ilyen feltételek mellett azt jósoljuk, hogy 2005-ben mérsékelten nőni fog a corporate utak száma, ami növeli a szállodaipar iránti a keresletet.

A munkavállalók kilátásai lassan javulnak, ezért fogyasztók bizalma lassan fellendüléshez vezet, jóllehet, a 2004 végén készített prognózis kevesebb optimizmusra adott okot.

Ez kedvezőbb lesz az új beruházások számára is, amely pozitívan hathat a vendéglátóiparban működő alapokra. A külföldi turisták számának a gyenge dollár miatt bekövetkezett növekedését részben ellensúlyozta a vízum körüli vita és a szigorú bevándorlási politika.

'