'

Jóllehet a válság miatt már 2008 nyara óta romlottak a régió, beleértve Budapest szállodáinak mutatói, a szakértők 2009 tavaszán még nem látták túl pesszimistán az idei évet. Május közepén a korábban tervezettnél 500 szobával nagyobb kapacitásbővülésről, illetve újabb luxushotelek nyitásáról beszéltek például a CB Richard Ellis nemzetközi ingatlanbefektetési tanácsadó cég illetékesei. Kapacitásbővítés valóban történt, luxusszálloda is nyílt, de nem az előzetes elképzeléseknek megfelelően.

Romlanak a mutatók

A hazai, azon belül a budapesti szállodaipar teljesítménye a nemzetközi trendeknek megfelelően már 2008 második fele óta negatív tendenciát mutat, de a 2009-es év első kilenc hónapjának számai még jobban letörhetik a befektetői kedvet.

Meglehet, Európa, sőt világszerte negatív mutatók jellemzik a szállodaipart, az európai átlagot – 7,8 százalékos szobakihasználtságcsökkenés – Kelet-Európa 14,8 százalékos visszaesése jócskán alulmúlja. A kapacitáskihasználtság hazánkban összességében 15,7 százalékos esést produkált. A negatív folyamatokat nem tudta a szállásáfakulcs év közbeni 2%-os csökkentése sem megállítani.

A magyarországi szállodák közül a legroszszabbul a budapestiek jártak. Az STR Global 40 városra kiterjedő elemzése alapján a magyar fővárosban 2009 első kilenc hónapjában 2008 azonos időszakához képest 11,6 százalékpontot zuhanva 53,5 százalékra esett a szállodák átlagos szobafoglaltsága. Ezzel a vizsgált 40 város között az utolsó helyet foglalja el a magyar főváros.

Hasonlóképpen sereghajtó Budapest az egy szobára jutó árbevétel (RevPAR) tekintetében, amely az egy évvel korábbihoz képest 29 százalékos csökkenéssel 37,14 euróra esett. A 69,47 eurós átlagos napi szobaár (ADR) 13,5%- os esést jelent, ezzel fővárosunk a 39. helyen áll. Sovány vigasz ugyanakkor, hogy Prágában a RevPAR-csökkenése a vizsgált időszakban 2%-kal nagyobb volt, 31 százalékos csökkenést mutat. A prágai ADR 2008 azonos időszakához képest szintén nagyobb mértékű csökkenést mutat: a 77,44 eurós napi átlagár 20 százalékos visszaesést jelent. Ez azonban még mindig közel 8 euróval haladja meg a budapesti ADR értékét. A három régiós vetélytárs – Budapest, Prága, Bécs – közül az osztrák főváros áll az első helyen mind a kihasználtság, mind az ADR, illetve a RevPAR terén. Természetesen itt is volt visszaesés, de a bécsi tendenciák jobban igazodnak az átlagos európai mutatókhoz. Némi bizakodásra adhat okot Budapest vonatkozásában, hogy az STR 2010- re a RevPAR 15 százalékos növekedését prognosztizálja.

Óvatosabb hangok

Ilyen környezetben – véli Kovács István, a Szállodaszövetség titkára – természetes reakció a befektetések leállása, a fejlesztések lelassulása, elhúzódása. Tavasszal még biztosra volt vehető a 65 szobásra tervezett Baglioni Hotel & Rácz Thermal Spa 2009. utolsó negyedévi átadása; jelen helyzetben azonban 2010 első féléve előtt nem számolnak ezzel. A szálloda egyébként nem a Baglioni üzemeltetésében fog megnyílni, a tulajdonosok jelenleg is keresik az üzemeltető pótlására a legjobb megoldást. Idén májusban nyitott volna az Úttörő Áruház helyén a spanyol Hotusa Hotel kezelésében álló négycsillagos Eurostars Hotel. Várat magára a Blaha Lujza téri Marriott Courtyard, a Nemzeti Szálloda helyén befejezéséhez közel álló MGallery megnyitása is. A csúszás mögött Kovács meglátása szerint technikai okok is húzódhatnak, csakúgy, mint az a megfontolás, hogy akkor nyissák meg a hotelt, amikor a kereslet ismét növekedésnek indul. Olyan is előfordul, hogy egy hotelprojekt a finanszírozási feltételek romlása miatt halasztódik. Ilyen a Moszkva téren az egykori postapalotában tervezett ötcsillagos szálloda. A korábban megkezdett szállodai beruházások közül viszont az idén megnyílt a Star Inn, a Belvedere Hotel, az Expo Congress Hotel, a Castle Garden Hotel és a President Hotel, és december elején átadták az Opera Gardent is. A most megnyíló házak esetében 2-3 éves döntések valósulnak meg, így ezek a válság hatásaival még nem kalkuláltak – tájékoztat Kovács István. Szerinte a jelenlegi helyzet nyertesei a középkategóriás, kisebb, három- és négycsillagos szállodák lehetnek. Ezek kevésbé tőke- és munkaigényes beruházások, könynyebben túlélik a nehéz időket. A főváros abból a szempontból előnyt élvez a vidékkel szemben, hogy a nemzetközi szállodaláncok Magyarországon elsősorban Budapestben gondolkodnak.

Finanszírozási nehézségek

Mint Hegedűs Attila, a szállodai befektetési tanácsadással is foglalkozó Horwath HTL igazgatója elmondta, a válság előtt a bankok közt mozgó, számos esetben virtuális hitelpénz hirtelen eltűnt, és ami volt is, jelentősen megdrágult, így számos finanszírozási konstrukció olyan mértékben megdrágult, hogy a projektek nem tudták kitermelni. A pénz szerzésének megdrágult módja és az így begyűrűző spirál a befektetői és ezáltal a fejlesztői piacokat is beszűkítette, lelassította. A válság miatt magasabb önrészt várnak el a bankok, magasabb kamatokkal – különösen a forintalapú hitelek esetében – hiteleznek, aminek hatására az előző évek kedvező finanszírozási modelljeivel ellentétben a fejlesztők nem látják azokat a megtérüléseket, mint korábban, ezért elállnak, vagy halasztják fejlesztéseiket – tájékoztat Hegedűs Attila.

Azok a projektek, amelyek esetében az önrészt már elköltötték, és nem volt több szabad készpénz, vagy új befektetőket próbálnak bevonni, vagy lényegesen lelassultak, akár teljesen le is álltak. A válság miatt a bankok igyekeznek a meglévő ügyfélbázist, illetve azok projektjeit kiszolgálni és új projekteket, hacsak nincsenek a megfelelő önrésszel, megtérülési mutatókkal és üzemeltetői garanciákkal (bérlet, pénzügyi garanciák stb.) alátámasztva, nem fogadják be. A törékeny és relatíve túlkínálati piacnak számító Budapestre vonatkozólag elmondható, hogy a szállodák hitel-visszafizetési képességeit nehezítette a válság. A hitelintézetek ugyanakkor készek a meglévő hitelek átütemezésére, a fizetési kondíciók könnyítésére, de megérzésük szerint bármilyen új projekt belépése a jelenlegi piacra a kereslet-kínálati helyzet még nagyobb megbontását eredményezheti. Persze ez nem azt jelenti, hogy teljes mértékben elzárkóznának új projektek finanszírozásától; a tőkeerős projektek továbbra is számíthatnak a hitelintézetekre, de a megszigorodott feltételek figyelembevételével.

Nehézséget jelent a jelenlegi árérzékeny piaci helyzetben – világosít fel Hegedűs Attila –, hogy a banki elvárásoknak megfelelően az üzemeltető bérleti szerződések formájában vállaljon garanciát az üzemeltetésre. Jelenleg azonban az üzemeltetők kevésbé vállalják a kockázatos bérleti díjakat. A gyorsan romló terméknek számító szállodai szoba és a forgalom nehéz előrejelezhetősége miatt a jelentős kockázattal járó fix bérleti díjak helyett a kockázat csökkentése érdekében sok esetben minimum fix és mozgó, teljesítményarányos díjakat kezdenek ajánlani a bérlők. Jellemző, hogy a nagy – főleg nemzetközi – szállodaüzemeltetők nem ajánlanak bérleti konstrukciót, hanem menedzsmentszerződést, amely a kockázatot teljes egészében a fejlesztőre hárítja. A menedzsmentszerződés ugyanakkor magában foglalja az adott lánc márkanevének használatát, a hotel vezetését az üzemeltetéssel és értékesítéssel együtt.

2009-ben megnyílt szállodák Budapesten
Név	Kategória	Szobaszám	Átadás
Palazzo Zichy Hotel	4	80	Február
Belvedere Hotel	4	54	Február
Marmara	4	97	Március
Hotel Castle Garden	4	38	Március
Bristol Hotel	4	49	Május
Actor Hotel	4	54	Július
President	5	110	Augusztus
Star Inn	3	125	Szeptember
Expo	4	170	November
Opera Garden Hotel	4	35	December
Összes szobaszám		812
2010-ben megnyíló szállodák Budapesten
Név	Kategória	Szobaszám	Átadás
Buddha Bar by MM	5	132	késik, 2010. 2. negyedév
Achat Hungária krt	3	135	késik, 2010. 3. negyedév
Baglioni Rac	5	65	késik, 2010. 2. negyedév
Rosslyn Ablon	4	74	2010. 2. negyedév
NY Palace Boscolo bővítés	5	73	2010. április
Marriott Courtyard	4	230	késik, 2010. 2. negyedév
Yasmin	4	214	2010. 3. negyedév
First Site Hotusa	4	176	késik
Continental Zara	4	280	2010. nyár
Hotel Nemzeti (Mgallery)	4 superior	80	késik
Domina, Rákóczi út	4	219	leállt
Összes szobaszám		1 678
Forrás: Horwath HTL

Hogy alakul a jövő?

A Horwath HTL tájékoztatása szerint jövőre optimális esetben is stagnálás várható a szállodai piacon, a növekedés legkorábban 2011- ben indulhat meg. Hegedűs úgy látja, a felíveléshez szükséges a hatékony és dinamikus marketing. Jóllehet, Budapest érett piacnak számít, ugyanakkor törékenynek is, ahol a helyi és globális „rezdülések” rögtön kifejtik hatásukat, és a piacon az árak hamar leesnek. „Fejlesztés és biztonság szempontjából érett piacról beszélünk, marketing és image szempontjából viszont nem. Sajnos a marketingünk nem adja vissza a desztináció értékeit, nem vagyunk »must see, must visit« desztináció” – teszi hozzá Hegedűs.

A Horwath HTL tapasztalatai szerint a jellemzően banki hitelből vásárló nagybefektetők, illetve a jelentős készpénzzel rendelkező cégek most arra várnak, hogy olcsón tudjanak csőd szélén álló vagy becsődölt szállodákat venni. Eközben a „fejlesztek-eladok-fejlesztek” ritmus szerint gondolkodó fejlesztők nem jutnak újabb forráshoz vagy tőkéhez, amiből fejlesztenének, azaz a kör, még ha időlegesen is, de bezárulni látszik, a piac lelassul – fejti ki Hegedűs.

A válság hatására az építőiparban, illetve a hozzá kapcsolódó beszállítói szektorokban jelentős szabad kapacitások alakultak ki, Akinek jelenleg is jelentős tőkéje van, kihasználva az építőiparban a válság hatására kialakult szabad kapacitásokat olcsóbban tud fejleszteni, így a most induló projektválság végére akár egy felfelé ívelő piacba tud belépni, magasabb profitot realizálva ezáltal.

A Horwath HTL szerint a válság „kitisztíthatja a piacot”, és csak a tőkeerős, konszolidált és reális alapokkal rendelkező fejlesztők maradnak majd talpon, és feltehetően egy sokkal átláthatóbb környezet alakul ki a megfelelő beépített kontrollokkal egyetemben.

Budapest és a régiós vetélytársak szállodai teljesítménye, 2009. január–szeptember
	Szobakapacitás- kihasználtság (%)	Változás 09/08 (%)	Napi átlagár (EUR)	Változás 09/08 (%)	RevPAR (EUR)	Változás 09/08 (%)
Bécs	64,0	–9,4	95,44	–11,2	61,12	–19,6
Prága	56,6	–13,7	77,44	–20,0	43,80	–31,0
Budapest	53,5	–17,9	69,47	–13,5	37,14	–29,0
Európa	61,6	–7,8	94,43	–12,3	58,13	–19,2
Forrás: STR Global

'