Somlyai Zoltán, a BDPST Hotel Management Zrt. vezérigazgatója, Klemm Balázs, a Hotel & More ügyvezetője, Szauter István, a Frivex Consulting ügyvezetője osztották meg tapasztalataikat, nézeteiket a pódiumon, Maráczi Gábor, az Accent Hotel Management fejlesztési igazgatója moderálta a beszélgetést.

Vidéken is elkelne a jól költő vendég 

Maráczi felvázolta, hogy kétarcúnak tűnik a piac, mivel egyszerre vannak csúszásban a beruházások, ugyanakkor egyre több új projektekről is hallani. Sok körülmény helyezi nyomás alá a szállodákat, mint az energiaválság vagy a szállodák kötelező minősítése. Markáns jelenségként említette azt is, hogy országosan néhány éve még rendkívül kevés volt a vidéki nemzetközi brandelt szálloda, miközben napjainkban a legtöbb nagyvárosunkban már találtható ilyen, sőt a Balatonnál is megjelent egy. Az előirányzott fejlesztések is ebbe az irányba mutatnak.

Felmerült a kérdés, vajon a hazai kapacitásbővítés meddig tart? Klemm Balázs azt látja, hogy némileg lefékeztek a beruházók, és az építőipari árak és energiaárak emelkedése miatt jóval óvatosabbak lettek a nemzetközi porondon tevékenykedő fejlesztők. Somlyai Zoltán szerint, ha a megemelkedett költségeket nem tolerálják a megtérülési elvárások, akkor leáll egy-egy fejlesztés. „Hogy a piacépítés meddig tart, az most mindenki számára kérdéses. Ami biztos, hogy az ideális állapot az volna, ha a jól fizető vendégek nemcsak Budapesten, hanem vidéken is meg tudnának jelenni a magas kategóriájú szállodák elterjedésének köszönhetően.”

A befektetők terveznek a válságokkal
Dr. Szauter István igazat adott a CBRE megállapításának, miszerint a borús befektetési piac ellenére is dinamikusak a szállodafejlesztések, és rendkívül intenzív munka zajlik a nemzetközi láncoknál, fejlesztőknél, befektetőknél. „Utóbbiak ciklusokban gondolkodnak, akár 25-50-90 évben, így számukra belefér a 10 évente jelentkező válság. Ezeket eleve bekódolják a képletezésükbe” –mondta el. A CBRE egyébként nagyobb kínálatot jósol az elkövetkező évekre, mint ami az elmúlt éveket jellemezte. Ezt a folyamatosan javuló turisztikai mutatókkal indokolják. A pipeline nagy részét a hagyományosabb hotelfejlesztések képezik, de a tanulmány szerint lenne helye a nem mainstream, lifestyle luxustermékeknek is. A másodlagos, vidéki desztinációk iránt tovább nőhet a nemzetközi vállalatok érdeklődése, és olyan komoly turisztikai szereplők, mint a Ryanair és a Wizz Air hasonlóan a szállodai fejlesztőkhöz, biztosak abban, hogy globálisan ágazati felívelésre számíthatunk. Hazánk turizmusának versenyben maradásához pedig színvonalas szálláshelyek is szükségesek” – emelte ki a szakember.

Az alacsony kategória és a luxus egyaránt kell
A diverzifikált portfolióval rendelkező Hotel & More ügyvezetője, Klemm Balázs szerint a vékonyabb pénztárcájú vendégek igényeire berendezkedett házaknak is van létjogosultsága. „Megvan az a középréteg, amely tagjainak utazási kedve nem lanyhult, sőt, inkább emelkedik. Vidéken nőnek a költések az alacsonyabb kategóriájú szállodákban is, és úgy gondolom a jövőben is lesz igény a 2, 3 illetve 3 csillag superior kategóriájú szállodákra” – hangsúlyozta a szakember, aki úgy véli, hogy a diákszállóként és hagyományos hotelként egyszerre működő Hotel Budapest hibrid modelljére is szükség van a hazai piacon. A BDPST az intenzív portfólió-növekedés után igyekezett mégis homogénné tenni kínálatát, és csak a magasabb kategóriájú házait tartotta meg a minőségi diverzifikáció felé véve az irányt. Az Accor viszont azt az elvet vallja, hogy keresve a profitot kínáló piaci réseket, mindig a megfelelő márkát nyitja a megfelelő helyen a kétcsillagostól a luxuskategóriáig.

A belföldi vendégnek nem számít a brand?
Klemm Balázs hangsúlyozta, hogy a brandelt hotelek vidéki elszaporodása jót tesz a beutazásnak, mivel így még több csatornán keresztül juthatnak el a nemzetközi vendégek hozzánk, ugyanakkor nem gondolja, hogy ezek a szállodák 20 százalékos részaránynál többet szereznének a hazai piacon, mivel a belföldi vendégkör kevésbé vevő rájuk. Szauter István elmondta, hogy vitatkozik azzal a felvetéssel, hogy a belföldi turizmusnak ne lenne szüksége nemzetközi hotelbrandekre vidéken. Tőlünk délebbre regionális trend a márkázott házak megjelenése annak érdekében, hogy a vendégeket otthon tartsák, és becsábítsák a külföldön általuk már megismert és megkedvelt brandek resortjaiba. Hozzátette, hogy újfajta szolgáltatás jelenik meg a nemzetközi márkákkal az adott desztinációban, és erre a tokaji MGallery és Mercure, valamint a szántódi Balaland szállodák megnyitását említette példaként, amelyekben a belföldi vendégkör van túlsúlyban, amely kifejezetten jól fogadta, és élvezi a brandelt szolgáltatásokat. Kiemelte azt is, hogy piacra lépésükkel a korábbiakhoz képest jobban fizető, hosszabb időre érkező és többet költő vendégkör jelent meg. Rámutatott, hogy a vidéki nagyvárosokban, ahol az üzleti vendégkör hajtja a forgalmat, a helyi nagyvállalatok munkatársai nagyobb bizalommal fordulnak az általuk már ismert nemzetközi márkák felé. Klemm Balázs azonban felvetette, hogy míg a márkához tartozás költségei 5-6 százalékkal is csökkenthetik az eredményességet, addig a belföldi egyéni házak esetében a direkt értékesítés ennél több vendéget is hozhat a konyhára. Maráczi Gábor egyetértett Somlyai Zoltán véleményével és azt hangsúlyozta, hogy a brandek nem magát a minőséget hozzák, hanem csak egy minőségi garanciát adnak egy jobban látható termékre.

Energetikai korszerűsítés a szobafelújítások rovására
Az energiakérdéssel kapcsolatban elhangzott, hogy a helyzet trendfordítónak és komoly motivációnak bizonyul a meglévő házak energetikai korszerűsítésére. Rövid távon a tulajdonos azt láthatja, hogy komoly forrásokat igényel a beruházás, mindez azonban megtérül, hiszen az üzemeltetési költségek csökkenését és egyben a profitráta emelkedését vonja maga után. Az új beruházások esetében ma már a jogszabály is kényszerítő eszköz a modern, energiatakarékos és költséghatékony üzemelésű megoldásokra, és a magukra valamit is adó tulajdonosok a ház terveztetésnél belekalkulálják egy nemzetközi zöld minősítés költségét. Kiemelték a résztvevők azonban, hogy a meglévő hotelek esetében az energetikai modernizálás a szobák és vendégterek felújításától vonhat el forrásokat.

Felülkerekedő tulajdonosi érdekek
A Cushman& Wakefield nemzetközi ingatlantanácsadó cég felmérésének megállapítását, miszerint komoly változások zajlottak, zajlanak a szállodaüzemeltetési modellek tekintetében, a beszélgetés résztvevői maximálisan megerősítették. A társaság szerint drasztikusan csökkent a fix bérleti szerződések száma. A szállodás szakemberek arról számoltak be, hogy a jövedelmezőség csökkenésével a tulajdonosok sokkal inkább szeretnének belelátni az üzemeltetés módjába, és a vegytiszta, ám számukra kevésbé kedvező fix bérleti konstrukció helyett olyan, inkább a tulajdonosi érdekeket szolgáló modellek kerülnek/kerültek előtérbe, mint a hibrid és bevétel-részesedéses bérleti megoldások vagy az újdonságnak számító szendvics modell, amelyben a tulajdonos és a nemzetközi szállodavállalat között közvetítő üzemeltető cég rendelkezik a franchise jogokkal.

Leáll vagy megvalósul egy-egy fejlesztés?
Maráczi Gábor ismertetése alapján a Cushman& Wakefield kutatásából az is kiderül, hogy a folyamatban lévő beruházások 16 százaléka késéssel valósul meg a változó finanszírozási körülmények és a válság miatti kivárás okán, a projekteknek pedig közel 10 százaléka le is áll. Mindez azt jelenti, hogy 4 szállodaberuházásból 1 nagy valószínűséggel egyáltalán nem valósul meg. A szakemberek szerint ha az újra meglóduló zöldmezős beruházások esetében továbbra is kiszámíthatatlan marad azok bekerülési költsége, akkor be fognak fékezni a fejlesztők. A problémás kamatkörnyezet ugyanezt idézheti elő. A szakemberek ugyanakkor egyetértettek abban, hogy a befektetők inkább leadnak a yielddel kapcsolatos elvárásaikból, minthogy a fejlesztéseket leállítsák.

Kockán a vidék versenyképessége
Szauter István annak szorít, hogy nehogy megismétlődjön, ami már egyszer megtörtént Budapesten, hogy egyidőben hatalmas kapacitások jelennek meg a piacon, a túlkínálattal egy lefelé húzó árspirált indítva be. Azt is kiemelte, hogy komoly kockázatot jelent, ha a jelenlegi gazdasági helyzetből kiindulva megszűnnek az állami támogatások a vidéki hotelberuházások számára, mivel vidéken nagyon nehéz ezek nélkül szállodát fejleszteni. Ha pedig a meglévő házak sem jutnak támogatáshoz, félő, hogy a színvonalszintre hozó felújításokra sem kerül sor, így drámain bezuhanhat a meglévő állomány színvonala. Mindez, mivel ott a szállodák nyakán a kötelező minősítés, nemzetközi szinten komoly versenyhátrányt okozhat a hazai vidéki házaknak. A szakember szerint tehát kormányzati szinten üdvös lenne olyan állapotokat teremteni finanszírozási oldalon, hogy a korszerűsítések végrehajthatók legyenek.